Bon point pour le Maroc

Bon point pour le Maroc

L’étude de la Banque Mondiale sur « La performance macroéconomique et sectorielle des politiques du logement dans des pays de la région MENA » a donné de bons points au Maroc qui, aux côtés de l’Algérie, l’Egypte, l’Iran, la Jordanie, le Liban, la Tunisie et le Yémen, a été sous la loupe des experts de cette institution financière internationale. Des pays qui ont un grand point en commun, celui de la relative récente introduction des systèmes de financement du logement.
La Jordanie et la Tunisie ont été les pionniers, des systèmes de financement du logement ayant commencé à être formés au début des années 80, suivis par le Maroc où les systèmes hypothécaires à long terme ont été introduits au milieu des années 80. Toutefois, ces systèmes sont encore à un stade préliminaire en Algérie, en Iran et en Egypte et n’ont pas été développés au Yémen, stipule l’étude. «En raison de la nature de long terme des investissements dans le logement, son achat requiert nécessairement soit un financement auquel ont largement recours les pays de l’OCDE, soit des subventions.
Dans un seul pays de la région, la Jordanie, le financement du logement s’est largement développé, au-delà des 10 % du PIB. Ce chiffre n’est toutefois pas particulièrement élevé, même pour une économie émergente.
En Tunisie, en Jordanie, au Liban et au Maroc, les systèmes de financement du logement se sont développés au-delà du stade initial, mais sont encore relativement petits. Dans tous ces pays, Jordanie comprise, les systèmes de financement du logement favorisent les groupes à revenus élevés et intermédiaires. Les groupes à revenus inférieurs n’ont généralement pas accès au financement hypothécaire, à cause de leur faible participation au système formel de financement, de la nature informelle ou de l’irrégularité des flux de revenus, et du manque de garanties », estime les experts de la Banque Mondiale qui ont rendu leur copie en fin du mois d’avril dernier. A titre de comparaison, il est à signaler que dans les pays de l’OCDE, le stock de l’encours du financement du logement est généralement égal à 50 % ou plus du PIB, allant à plus de 75% aux USA et à plus de 100 % au Royaume-Uni. En Thaïlande et en Malaisie par exemple, ce ratio est de 16 et 22% respectivement.
L’étude de la Banque Mondiale a également relevé que ces réformes du financement du logement se sont généralement accompagnées de réformes plus générales du secteur financier. Et c’est dans cette optique que le développement du marché financier marocain s’inscrit. « Il est donc naturel de s’attendre à ce que les réformes dans ce domaine continuent dans le futur, du fait des changements apportés aux marchés de capitaux ou à l’environnement du secteur bancaire », fait remarquer l’étude qui met en exergue une incidence positive des réformes du financement du logement sur l’accès au logement par les ménages à revenus faibles.
Des réformes qui doivent s’accompagner de réformes fondamentales dans le marché primaire. «Dans les marchés du logement avec une offre peu élastique, un système de financement du logement basé sur le marché aura tendance à alimenter les distorsions existantes en, stimulant la demande, ce qui se traduira par des prix du logement plus élevés.
C’est pourquoi dans des pays comme l’Algérie ou le Yémen, qui ont des marchés financiers beaucoup moins développés et des prix des logements très élevés, l’accent sur les préoccupations de base relatives au fonctionnement du marché primaire doit être mis en parallèle au développement du financement du logement», note la Banque Mondiale. Si une certaine prudence est de mise dans la séquence des réformes du financement du logement dans l’agenda global de réformes des politiques du logement, il faut également réaliser que ces réformes peuvent avoir des effets favorables qui vont bien au-delà des marchés du logement. Parmi ces effets, l’institution financière internationale note, tout d’abord, les instruments de financement du logement tels que l’épargne contractuelle pour le logement (épargne logement) qui peuvent stimuler l’épargne, principalement en aidant à canaliser l’épargne informelle dans le système formel.
Ensuite, l’épargne logement peut aider à combler l’écart entre ménages à revenus faibles, irréguliers ou informels et les banques, en incitant les ménages à utiliser les services financiers formels et en fournissant aux banques un instrument de filtrage dont elles ne disposent souvent pas en dehors de la population des fonctionnaires et des employés du secteur privé formel. Toutefois, dans les pays producteurs de pétrole, d’autres facteurs peuvent jouer un rôle. Par exemple, bien que les marches hypothécaires ne soient pas très développés en Iran et en Algérie, l’épargne agrégée est élevée.

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