avril 30, 2017

Crédit habitat : Le taux variable toujours mal aimé des emprunteurs

Crédit habitat : Le taux variable toujours mal aimé des emprunteurs

Au moment où le crédit à taux variable monte actuellement tout au plus à 4,7% pour un emprunteur présentant un bon profil de risque qui se finance sur 20 ans, ce même client ne pourrait pas se financer en dessous de 5,15% au taux fixe.

Mais qu’est-ce qui rebute les candidats à l’acquisition de logements dans le crédit habitat à taux variable ? Cette formule ne représente que 2% des financements accordés actuellement, selon les plus récentes statistiques de Bank Al-Maghrib (BAM). Ayant été de plus en plus délaissé par les emprunteurs sur les dernières années, ce type de financement ne représente plus aujourd’hui que 11% du stock de crédits acquéreurs alors qu’il pesait encore 50% en 2007. Même quand les banques cherchent à donner un coup de pouce au financement à taux variable, la clientèle se montre peu réceptive.

Crédit du Maroc et CFG Bank proposent, par exemple, des financements dont le seuil de variation est fixé à l’avance de sorte à protéger les emprunteurs de potentielles évolutions défavorables de taux. «Mais cette solution n’a pas attiré plus de 15% de la clientèle», apprend-on auprès du Crédit du Maroc. Pourtant, le crédit à taux variable n’a jamais eu autant d’atouts que dans le contexte actuel, insistent les spécialistes. Il ressort en effet que dans la présente situation du marché, marquée par une baisse généralisée des taux du crédit immobilier, les formules variables ont vu leur coût chuter plus que les traditionnels financements à taux fixe. En examinant les grilles tarifaires des différentes banques il ressort qu’au moment où les premiers ont fondu de 0,5 à 1 point sur les derniers mois, les deuxièmes n’ont généralement baissé que d’un quart de point dans la majorité des cas. Résultat des courses, au moment où le crédit à taux variable monte actuellement tout au plus à 4,7% pour un emprunteur présentant un bon profil de risque qui se finance sur 20 ans, ce même client ne pourrait pas se financer en dessous de 5,15% au taux fixe.

Une section dédiée aux taux de référence pour la révision des taux variables sur le site web de BAM

Aussi, si les meilleurs profils de risque ne peuvent prétendre qu’à 4,5% dans le cadre d’un financement à taux fixe, la barre descend jusqu’à 3,7% sur les formules variables. Bien sûr, le revers de la médaille est que le taux variable peut reprendre le chemin de la hausse sur la durée. Mais ce risque est quasiment écarté à court et moyen terme, selon les spécialistes. Pour en comprendre la raison, il faut d’abord rappeler que le taux du crédit à taux variable évolue de la même manière que les taux pratiqués sur le marché interbancaire, sur lequel les banques se prêtent de l’argent entre elles. En effet, l’index du crédit à taux variable est le taux moyen pondéré des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire. Or ce taux n’est pas susceptible d’augmenter sur les prochains mois, du fait que les banques présentent des situations de liquidité confortables qui devraient aller en s’améliorant, ce qui laisse supposer qu’elles solliciteront peu le marché interbancaire, selon les pronostics des spécialistes. Les dernières prévisions de BAM, figurant dans le rapport sur la politique monétaire publié à l’issue du conseil de l’institution tenu le 20 décembre dernier, appuient ce constat.

Le rapport souligne en effet que le déficit de trésorerie bancaire qui devrait finir 2016 sur 18,8 milliards DH, s’atténuera progressivement jusqu’à se rapprocher même d’une situation excédentaire. Ainsi BAM anticipe pour la fin 2018 un besoin de liquidités pour les banques ramené à tout juste 1,7 milliard.

Qu’en sera-t-il maintenant pour la suite? Déjà, selon les experts, si l’actuelle situation favorable pour le crédit à taux variable ne devait encore durer que quelques mois, les emprunteurs peuvent tout de même en tirer fortement avantage.

En effet, les premières mensualités d’un crédit immobilier consistent pour l’essentiel en intérêts (jusqu’aux deux tiers), ce qui fait qu’un emprunteur qui contracte actuellement un prêt à taux variable en tirera déjà un grand avantage. Ensuite, il faut savoir que si la situation devait se dégrader par la suite, les emprunteurs à taux variable ont toujours la possibilité de passer au taux fixe à chaque date anniversaire de leur prêt.

Sachant que généralement le changement de tendance en matière de taux ne s’opère pas brutalement mais intervient progressivement, les emprunteurs ont largement le temps de voir venir. Il faut néanmoins se tenir un minimum au courant, recommandent les spécialistes. Signalons à ce titre que BAM a intégré dans son site web, récemment relooké, une section dédiée aux taux de référence pour la révision des taux variables, ce qui facilite le suivi pour les emprunteurs.

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