«En 2008, les taux des crédits immobiliers aux particuliers se situaient entre 5,5 et 6,5 % hors assurance; les meilleurs dossiers se finançant tout juste sous la barre des 5,5% hors assurance», rappelle Yassine Lahlou, directeur général du site comparatif Meilleurtaux.ma. Et d’ajouter que depuis juin 2015, grâce à la campagne agressive d’une des banques de la place qui proposait un taux fixe de 4,5% HT, «les acheteurs ont pris conscience qu’il était possible d’obtenir des taux plus bas».
Une tendance qui s’est précisée davantage en septembre dernier, quand un grand promoteur immobilier, décidé à relancer ses ventes dans le segment du haut standing, avait proposé un taux fixe à 3,99 % hors assurance. Dans l’esprit des marocains, cette donne avait confirmé que la baisse des taux était bien une réalité. Mieux encore, cette situation avait fait réagir plusieurs banques à capitaux étrangers présentes au Maroc. Celles-ci avaient, au dernier trimestre 2015, rivalisé d’offres agressives pour inciter le consommateur à adhérer à leur ligne de crédits immobiliers.
Les acheteurs dans l’expectative…
Cependant ces différentes offres très attractives n’ont pas provoqué de véritable effet boule-de-neige. De plus, elles n’ont pas réussi à modifier radicalement le paysage des conditions de crédits au Maroc. En effet, la plupart des grandes banques qui détiennent les parts de marché les plus importantes continuaient de proposer des taux situés aux alentours de 5, 80% hors assurance. N’empêche qu’un changement d’attitude s’est opéré dans l’esprit des futurs acheteurs marocains. Nombreux d’entre eux, pour ne pas dire la grande majorité, estiment aujourd’hui que si certains acteurs ont réussi à proposer des taux inférieurs à 5%, les autres banques devraient à leur tour faire des efforts.
Plusieurs éléments plaident ainsi en faveur de cette baisse des taux : en premier, la baisse des transactions immobilières qui place désormais les acheteurs en position de force et leur permet de prendre leur temps avant de signer un compromis de vente. De fait les banques n’ont aucun intérêt à conserver leurs taux actuels, puisque la conjoncture économique de notre pays, marquée par la baisse des crédits aux entreprises, place naturellement le crédit immobilier en outil numéro 1 dans le développement des portefeuilles bancaires.
Ainsi, les banques se retrouvent dans une situation où la baisse de la demande devient plus que jamais problématique. Ce qui les incitera tôt ou tard à revoir leurs taux à la baisse. Enfin la proximité géographique et technique aidant, les marocains commencent à comparer les taux pratiqués au Maroc avec des pays comme la France ou l’Espagne. Dans ces pays durement frappés par la crise immobilière, les taux en vigueur restent largement moins élevés qu’au Maroc, ce qui contribue à donner le sentiment aux acquéreurs marocains qu’il reste une marge de manœuvre importante.
Sélection naturelle
«Les très bons clients sont convaincus qu’ils peuvent négocier davantage, jusqu’à obtenir des taux avoisinant les 4,5% HT. Ils n’hésitent pas à changer de banque pour avoir une offre plus intéressante chez le concurrent», reprend Yassine Lahlou. Ainsi, les banques les plus offensives seront celles qui, finalement, rafleront le plus de parts de marché, car les clients sont à la recherche de coûts de financements plus bas. Pire encore, les clients risquent de complètement migrer leurs comptes et leurs opérations classiques vers les banques qui leur proposeront les taux les plus intéressants.
Selon Yassine Lahlou, l’état d’esprit des acquéreurs est clair : «Si la banque à laquelle j’ai été fidèle pendant de longues années ne me donne pas le meilleur taux le jour où je fais l’achat le plus important de ma vie, alors il n’y a aucune raison pour que je reste avec elle». Après avoir résisté durant le deuxième semestre 2015, les directives de début d’année des différents sièges des grandes banques de la place sont beaucoup plus agressives, notamment chez le leader du marché. «Je reste persuadé que le premier semestre 2016 sera une période de forte concurrence entre les banques sur le crédit immobilier, ce qui induira inéluctablement une relance de l’immobilier au Maroc», conclut Yassine Lahlou. Les prochains mois nous le confirmeront.
