La restructuration urbaine, véritable machine à produire du logement au Maroc

La restructuration urbaine, véritable machine à produire du logement  au Maroc

Un type de programmes qui englobe toutes les actions menées par l’Etat contre l’habitat insalubre

Quel type d’opérations immobilières contribue le plus à la production et aux mises en chantier de logements au Maroc ? Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce ne sont pas les particuliers construisant eux-mêmes leurs maisons (auto-construction) et encore moins les programmes de logements sociaux. Selon les statistiques officielles du désormais ministère de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, la pole position est occupée, et de loin, par les opérations de restructuration urbaine. Ce type de programmes englobe toutes les actions menées par l’Etat contre l’habitat insalubre, notamment à travers l’aménageur public Al Omrane qui revendique des actions touchant chaque année 140.000 ménages. Ces opérations se répartissent entre trois grandes catégories. Il y a d’abord les actions menées pour résorber les bidonvilles, notamment à travers le programme «Ville sans Bidonvilles» qui donne lieu autant à des opérations de lotissement dédiées partiellement ou en totalité au recasement des ménages, des projets de construction d’unités de relogement ou encore des opérations de restructuration in situ de bidonvilles. La deuxième catégorie d’actions est la restructuration de quartiers qui consiste à mettre à niveau les quartiers d’habitats, non réglementaire qui souffrent de déficiences au niveau des infrastructures et des équipements socio-collectifs en les dotant des éléments qui y font défaut et en régularisant leur situation foncière et urbanistique. Le dernier type d’actions porte sur la réhabilitation des tissus anciens notamment les médinas au niveau desquelles les constructions vétustes et menaçant ruine sont mises à niveau et les ménages concernés sont relogés.   

Une cadence de production annuelle de 213.000 unités s’impose

    

Pour ce qui est maintenant des chiffres, si l’on s’intéresse à la seule année 2016, les restructurations ont totalisé plus de 78.462 unités en termes de mises en chantier, en progression de 20,4% sur une année. La production crève même le plafond avec une croissance de près de 58%, à plus de 122.500 unités. C’est peu dire que ces évolutions sont à contre-courant de ce qui est observé pour la production et les mises en chantier conventionnelles (logement à 250.000 DH, à 140.000 DH, auto-construction, lots…). En effet, la production de tous ces segments touche le fond en 2016 avec une baisse de près de 35%, à 135.600 unités tandis que les mises en chantier reculent de 26%, à 166.200 unités.

Même si l’année 2016 est à marquer d’une pierre blanche pour les restructurations, celles-ci ont à vrai dire maintenu la cadence sur les 5 dernières années. En effet, entre 2012 et 2016, près de 416.000 unités de ce type ont été finalisées et plus de 464.200 ont été initiées.
En s’y mettant tous, tous les programmes de logements et de lots affichent un volume d’achèvement d’un peu plus de 825.100 unités pour des mises en chantier de près de 1,51 million d’unités, ce qui veut dire que les restructurations ont apporté à elles seules l’équivalent de la moitié des réalisations du secteur conventionnel. Sur quasiment toute la période, aucun segment conventionnel pris séparément n’a pu égaler les volumes issus de la restructuration. Si l’on s’intéresse par exemple à l’année 2013, près de 93.500 unités de restructuration y ont été livrées. En face, on ne comptabilise que 29.400 lots achevés, près de 64.000 unités réalisées en auto-construction et 52.800 logements sociaux.

Avec de tels volumes, ce sont véritablement les unités de restructuration qui ont permis au ministère de tutelle de tenir ses promesses en matière de réduction du déficit en logements. Celui-ci s’était en effet engagé en 2012 à ramener le besoin chiffré alors à 840.000 unités à 400.000 unités en 2016, et selon les chiffres officiels l’objectif sera bien atteint. Si l’on devait se contenter de la production conventionnelle on n’en serait pas là. Et pour cause, celle-ci n’a dans l’ensemble pas pu parvenir au rythme espéré par la tutelle. Si l’on s’intéresse par exemple au logement à 250.000 DH, ce sont un peu plus de 291.300 unités qui ont été effectivement achevées sur les 5 dernières années, alors que, selon les plans du ministère, 500.000 unités de ce genre devaient arriver sur le marché, soit 40% de moins que les attentes.

Les restructurations devraient être encore plus déterminantes pour résorber le déficit à l’avenir. En effet, une récente étude du département de tutelle fait ressortir que si le Maroc veut combler le besoin en logements à l’horizon 2025, estimé à 2,1 millions d’unités, il s’agira de maintenir une cadence de production annuelle de 213.000 unités. C’est bien plus que le rythme annuel moyen de la production conventionnelle sur les 5 dernières années qui ressort à 165.000 unités. Ce qui rend donc incontournable de faire appel aux restructurations en renfort.

Construction de logements : Les défis

S’il est sûr que l’Etat continuera à s’appuyer sur les restructurations pour doper la production de logements à l’avenir, les experts évoquent aussi plusieurs défis qu’il s’agit de relever pour que cela soit possible. L’on cite en premier la fluidification des partenariats entre les différents intervenants impliqués dans ces opérations (collectivités locales…), car selon les initiateurs des programmes de restructuration, la mécanique est loin d’être bien huilée en l’état actuel des choses. Un deuxième grand défi a trait aux sources de financement de ces opérations de restructuration.

Actuellement, c’est le fonds de solidarité habitat et intégration urbaine (FSHIU) qui finance ces programmes. Or, ce fonds est de plus en plus contesté par les industriels de matériaux de construction, dont les produits (ciment, fer à béton et sable) sont taxés pour alimenter ce fonds. Cette taxation a alimenté une inflation sur le secteur de la construction ainsi qu’une distorsion de prix entre produits taxés et non taxés, selon les opérateurs. Qui plus est, les industriels défendent l’idée que les problématiques économiques structurelles telles que l’habitat insalubre doivent être financées par des ressources budgétaires pérennes à travers le budget général de l’Etat plutôt qu’au moyen du FSHIU qui consiste en un compte spécial du Trésor.

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