octobre 16, 2017

Le crédit aux promoteurs immobiliers sort progressivement de sa torpeur

Le crédit aux promoteurs immobiliers sort progressivement de sa torpeur

Ses financements se sont établis à fin août à 58,7 milliards DH

Si les crédits à la promotion immobilière ont piqué du nez sur les dernières années c’est aussi en raison du ralentissement naturel des mises en chantier dans le sillage d’une baisse de la demande adressée à l’immobilier résidentiel.

Voilà quelques années que l’on s’est habitué à voir l’encours des crédits aux promoteurs immobiliers chuter continuellement. Mais depuis quelques mois la tendance est en train de s’inverser. Selon les statistiques que vient de publier Bank Al- Maghrib, ces financements se sont établis à fin août à 58,7 milliards DH. Ils sont en diminution minime de 0,2% par rapport à juillet dernier. Mais sur un horizon plus long qui est évidemment plus parlant, la tendance est clairement haussière. Sur une année glissante (par rapport à août 2016) le stock de financements a augmenté de 1,4%. Le rythme de croissance s’est accéléré spécifiquement sur l’année en cours. Début janvier dernier le stock de financements accordés aux développeurs était encore établi à 55,5 milliards DH, ce qui fait qu’il a progressé de près de 6% sur les 8 premiers mois de l’année.

Mais l’on reste encore loin des niveaux enregistrés durant les années fastes du secteur de l’immobilier. Rappelons en effet que les crédits aux promoteurs immobiliers avaient atteint début 2013 plus de 70 milliards DH d’encours avant de régresser quasi continuellement depuis cette date.

Ce passage à vide est bien sûr à lier au rationnement volontaire par les grands promoteurs immobiliers de leurs financements bancaires, dans le cadre de leurs plans de restructuration. Pour ne retenir que les exemples des Groupes Addoha et Alliances, ceux-ci ont effectivement mis en route des stratégies de redressement entre 2014 et 2015. Dans ce sillage, le premier a compressé son endettement global de près de 3,6 milliards DH entre fin 2014 et juin 2017 pour le ramener de 9,3 milliards à 5,7 milliards DH. Il a remboursé spécifiquement pour 2,1 milliards DH de crédits à la promotion immobilière sur la période. Alliances pour sa part a ramené sa dette bancaire de près de 1,8 milliards DH fin 2016 à 1,3 milliards DH actuellement, soit une compression de près de 28%. Il faut aussi dire, que de manière générale, les promoteurs immobiliers ont vu leur sinistralité monter en flèche en quelques années, ce qui a poussé les banques à être plus regardantes sur la distribution de financements. Encore en 2016 les créances en souffrance détenues sur le secteur du BTP, qui inclut la promotion immobilière, ont progressé de 17,6%, portant le taux de sinistralité du secteur à 6,8%, contre 6,3% en 2015, selon les données de Bank Al- Maghrib. Hormis cela, si les crédits à la promotion immobilière ont piqué du nez sur les dernières années c’est aussi en raison du ralentissement naturel des mises en chantier dans le sillage d’une baisse de la demande adressée à l’immobilier résidentiel. Les nouveaux projets ont encore chuté de plus de 26% l’année dernière, une tendance qui se prolonge depuis 4 ans, si l’on excepte une petite croissance de 2% observée en 2015, selon les statistiques officielles du ministère de l’habitat. Même le premier semestre de l’année en cours n’en réchappe pas puisque les mises en chantier ont régressé sur la période de 16% par rapport au premier semestre 2016.

Comment s’explique dès lors la petite éclaircie observée depuis janvier dernier? Il faut croire que la machine est en train de reprendre doucement, fait-on simplement savoir auprès des promoteurs immobiliers. Là encore les grands opérateurs sont en première ligne pour redonner du tonus à la demande de crédit. Notons par exemple que le Groupe Addoha parallèlement aux remboursements de dettes bancaires conséquents effectués depuis fin 2014, a contracté près de 1,8 milliard DH de nouveaux crédits à la promotion immobilière. Avant que l’on retrouve les plus hauts niveaux d’encours de ces dernières années, une reprise ferme de la demande, seule à même de remettre en selle toutes les catégories d’opérateurs, est incontournable, expliquent les professionnels.

L’embellie est encore loin de se généraliser à l’ensemble du secteur. Ainsi, l’activité des promoteurs immobiliers constitués sous forme d’entreprises individuelles ne semble pas encore s’être remise sur le bon rail ainsi que le laisse penser l’évolution des financements demandés par ces opérateurs. Ils affichent certes une hausse de 2,5% sur les 8 premiers mois de l’année, mais l’on reste sur une année glissante sur une baisse prononcée de près de 8%.   

Près de 59 milliards DH de financements à la promotion immobilière aujourd’hui contre moins d’un milliard DH en 2002

Si les financements aux promoteurs immobiliers ont connu une baisse de régime depuis 2013, le fait est qu’en observant leur évolution sur une longue durée, leur progression ressort comme la plus impressionnante de toutes les catégories de financements. L’encours de ces crédits établi à plus de 58,7 milliards DH à fin août 2017, est en effet à comparer à un stock limité à moins d’un milliard DH début 2002. Le boom de la promotion immobilière sur la dernière décennie justifie pour beaucoup cette hausse fulgurante qui a toutefois aussi une explication technique. En effet, à partir de 2007, à la demande de Bank Al- Maghrib, les banques ont opéré des reclassements au niveau de leurs encours de crédits à la promotion immobilière, afin d’y intégrer les facilités accordées aux promoteurs immobiliers, initialement logées parmi les crédits de trésorerie. Comparativement, le crédit bancaire dans son ensemble n’a «que» quadruplé sur la période passant de 205 à 827 milliards DH.

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