Les banques cherchent à tout prix à maintenir la dynamique du crédit habitat

Les banques cherchent à tout prix à maintenir la dynamique du crédit habitat

Elles seraient limitées en matière de concurrence sur les taux

La braderie qui a concerné ces derniers mois les taux du crédit habitat, semble toucher à sa fin. Crédit du Maroc est l’un des établissements qui le disent aujourd’hui sans détour. Le management du CDM qui a été le plus virulent ces dernières années sur la casse des prix du crédit logement en ayant été le premier à abaisser ses taux à plus d’une reprise en dessous des minimums historiques, a expliqué lors d’une récente sortie médiatique qu’il faut s’attendre sur les mois à venir à un retour à des taux plus proches de ceux que l’on a connus auparavant. Le groupe ne manque pas de lier cela aux récentes mises en garde de Bank Al-Maghrib adressées au secteur bancaire, l’institution s’inquiétant que la bataille sur les taux entretenue par les banques ne mette en danger leur solidité. Des craintes qui font sens à voir le recul du produit net bancaire et la dégringolade de la marge d’intermédiation vécus par le secteur sur l’exercice 2016. Cependant, à ce jour l’on ne constate pas encore de remontée de taux sur le terrain. «Beaucoup d’établissements n’ont pas encore réactualisé leurs grilles et continuent de proposer des taux très favorables, notamment pour les bons dossiers», rapporte le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux Maroc. Dans l’ensemble, à ce jour il n’y a pas d’effet sur les taux qui restent à un plancher historique, ajoute le spécialiste. Durant le premier trimestre 2017, le courtier dit avoir négocié pour certains de ses clients des taux variables de 3,5% sur 20 ans, de 4,3% fixe sur 15 ans et de 4,5% sur 25 ans. Avec la remontée qui se profile, ces taux pourraient atteindre les niveaux pratiqués il y a deux ans, c’est-à-dire proches de 5% sur 20 à 25 ans, selon le pronostic du courtier. Mais d’ici là Meilleurtaux anticipe la persistance de niveaux de taux inférieurs à 5% jusqu’à la fin du premier semestre. C’est qu’il est très peu probable que les banques augmentent brutalement leurs taux. Cela aurait des conséquences néfastes sur la demande de crédit immobilier et le marché qui a été marqué dernièrement par une dynamique commerciale plutôt bonne, selon les spécialistes. Plus que cela, les banques préparent déjà l’après-remontée des taux en commençant à mettre en avant des solutions supposées être profitables à la clientèle même dans ce dernier contexte.

  Les clients pourraient réaliser plus facilement des économies sur des aspects autres que le taux

C’est ainsi que BMCI a lancé ces derniers jours une nouvelle offre de crédit habitat à taux variable dégressif. Cette solution qui ne vise pas en priorité une différenciation par le taux, selon le management de la banque, garantit au client une sécurité contre la hausse des taux et un profit en cas de baisse, selon l’argumentaire de l’établissement. Le taux variable est ainsi plafonné lors de la souscription initiale et il varie ensuite suivant les fluctuations du marché. Il se positionne ainsi à un seuil minimal prédéterminé en cas de baisse des taux. Et en cas de hausse, il revient à son niveau initial. A chaque changement de taux la mensualité s’ajuste sachant que la durée de remboursement reste constante.

Avant BMCI, Crédit du Maroc et CFG Bank ont proposé des financements dont le seuil de variation est fixé à l’avance de sorte à protéger les emprunteurs de potentielles évolutions défavorables de taux. CFG Bank pousse plus encore la logique en offrant des possibilités de pilotage poussées de ses prêts habitat. L’emprunteur a ainsi la possibilité d’adapter ses mensualités à ses revenus. Il peut aussi suspendre ses mensualités en cas de besoin jusqu’à 4 fois pendant la durée du crédit et jusqu’à concurrence de 12 mois. Depuis que la perspective d’une remontée des taux se précise, les établissements ont redoublé d’efforts en matière de communication sur ces solutions innovantes, et selon les professionnels, il y a fort à parier que de plus en plus d’opérateurs diversifieront leurs offres de solutions dans cette logique. Reste à savoir si la clientèle se montrera réceptive. Sur le crédit immobilier à taux variable, spécifiquement, les efforts consentis par les établissements pour rendre cette solution attractive pour la clientèle n’ont pas produit de résultats probants jusqu’à présent. Ayant été de plus en plus délaissé par les emprunteurs sur les dernières années, ce type de financement ne représente plus aujourd’hui que 11% du stock de crédits acquéreurs alors qu’il pesait encore 50% en 2007.

Outre de nouvelles formes de prêts immobiliers, une autre piste explorée par les établissements consiste à permettre aux clients de réaliser plus facilement des économies sur des aspects autres que le taux. Ainsi, CIH Bank a signé récemment avec la Direction générale des impôts une convention relative à la dématérialisation des demandes de restitution de l’impôt sur le revenu au titre de la déduction des intérêts des prêts pour l’acquisition de logements à usage d’habitation principale. Cet accord devrait amener un service facilité, une réactivité optimale et des délais de restitution chiffrés en jours au lieu de plusieurs mois auparavant. Il permet en effet de faire bénéficier les usagers de délais de restitution beaucoup plus courts et d’une réduction des documents devant accompagner la demande de restitution. Quoique le service soit ouvert aux clients comme aux non clients de CIH Bank il constitue dans une certaine mesure un appui pour la banque dans le cadre de la commercialisation de ses prêts immobiliers. Les autres établissements ne devraient pas tarder à s’engouffrer dans la brèche, à savoir que ce nouveau service devrait être étendu à d’autres banques à l’avenir. En somme, les établissements ne veulent pas lâcher l’affaire en matière de crédit habitat.

Le prêt habitat reste stratégique pour les banques

L’on se tâte encore sur le secteur bancaire avant de baisser effectivement les taux du prêt habitat. La question se pose de savoir quelle banque sera la première à remonter ses taux, explique le courtier en crédits immobiliers Meilleurtaux. «Car n’oublions pas que pour les établissements le moteur de la croissance se trouve actuellement dans les opérations avec les particuliers», affirme le courtier. Pour les opérateurs, se priver de l’argument taux c’est donc prendre le risque de ralentir leur conquête de part de marché en matière de crédit, expliquent les spécialistes. Les banques ne se hâtent pas aussi de baisser les taux au vu du caractère extrêmement fidélisant du prêt immobilier. Placer un crédit habitat auprès d’un client apporte la quasi-garantie de le garder pour des années et de développer un courant d’affaires pérenne avec lui à travers le placement de plusieurs autres produits, explique-t-on parmi les professionnels. C’est bien ce qui a encouragé les banques à vendre du prêt immobilier quasiment à perte sur les dernières années.

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