juillet 27, 2017

Locatif : Où sont les bailleurs professionnels ?

Locatif : Où sont les bailleurs professionnels ?

Se pencher sur la loi régissant les rapports entre locataires et propriétaires

Preuve que la location perd de plus en plus rapidement du terrain au profit de l’achat, sur l’ensemble des ménages actuellement propriétaires, à peine 18% d’entre eux possédaient leur logement antérieur.

Qu’est-ce qui pourra bien remettre en selle le locatif résidentiel au Maroc ? Difficile de démentir les chiffres : pesant déjà peu, ce segment a chuté continuellement sur les dernières années. Alors que l’on comptait près de 40% de ménages locataires en 2000, cette part est descendue aujourd’hui à un peu plus de 30%, selon la dernière étude relative au parc logement du ministère de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville. Et preuve que la location perd de plus en plus rapidement du terrain au profit de l’achat, sur l’ensemble des ménages actuellement propriétaires, à peine 18% d’entre eux possédaient leur logement antérieur, nous apprend la même enquête. Pour justifier cette mauvaise orientation du segment locatif, le département de l’habitat évoque aujourd’hui un élément dont on a peu parlé jusqu’à présent. Il s’agit de la quasi-inexistence au Maroc de bailleurs professionnels spécialisés dans le résidentiel.

Selon le diagnostic du département de tutelle, l’offre sur le segment est actuellement principalement le fait de particuliers qui louent occasionnellement, proposant qui plus est chacun un nombre restreint d’unités. Le problème est qu’il serait difficile de faire adhérer ces particuliers à des programmes étatiques visant la promotion du locatif ne serait-ce que parce que cela nécessite un investissement de départ élevé, explique-t-on au ministère. Sans compter que le métier de bailleur requiert une expérience avancée en gestion du bail et des risques qu’il génère (entretien, mensualités, gestion des contentieux…), souligne le département de l’habitat. C’est là où les bailleurs professionnels sont supposés prendre le relais avec leurs ressources et leur savoir-faire.

Revoir la loi régissant les rapports entre locataires et propriétaires

Et c’est à dessein que le ministère compte pour les années à venir mener un travail d’aide à la constitution de sociétés de bail tout en œuvrant pour la professionnalisation du métier. Le ministère a bien conscience de l’ampleur de la tâche qui demandera un effort de longue haleine «mais il s’agit là d’une étape nécessaire pour la modernisation et le renforcement du segment locatif», affirment les équipes du ministère.

Quant aux mesures et programmes d’appui à ces bailleurs professionnels, le ministère en a déjà mis plusieurs sur les rails et il en prépare d’autres pour les années à venir. Un dispositif de locatif à loyer encadré a ainsi été mis en place depuis 2012 pour le logement à 250.000 DH et en 2013 pour le logement à 140.000 DH. Il consiste à ce que des investisseurs privés acquièrent un nombre de logements déterminé et qu’ils les mettent en location à un prix plafonné en exonération de l’IR et de l’IS sur les loyers ainsi que de l’imposition des plus-values en cas de cession à l’issue d’une période de mise en location réglementaire. Les plafonds de loyers dans le cadre de ces programmes fixés initialement à 1.200 DH pour le logement à 250.000 DH et 700 DH pour l’habitat à 140.000 DH ont même été relevés depuis à 2.000 et 1.000 DH respectivement.

D’autres mesures que le ministère a dans ses cartons portent sur l’instauration d’une sécurisation du bail, une sorte de garantie des mensualités aux bailleurs en cas de litige, le tout devant se faire dans le cadre d’un fonds de garantie dédié. Le ministère avait déjà tenté de faire adopter ce mécanisme par le passé, sans y parvenir. Il compte remettre le sujet sur la table dès la prochaine loi de Finances. Le département ne compte pas non plus abandonner son idée d’instaurer une aide au loyer en faveur des ménages démunis.

Pour boucler la boucle, il   s‘agira aussi de se pencher sur la loi régissant les rapports entre locataires et propriétaires. Ce cadre, dont une nouvelle version est entrée en vigueur tout juste fin 2016 dans le but de rééquilibrer les forces entre bailleurs et locataires, est déjà critiqué par les professionnels. Il est notamment reproché au nouveau cadre de contribuer à judiciariser encore plus les rapports entre bailleurs et les propriétaires en raison entre autres de la multiplication des motifs pouvant aboutir à une résiliation judiciaire, ce qui n’est pas pour stabiliser les rapports entre les parties.

Pour la tutelle néanmoins, il s’agit de prendre son temps avant d’envisager toute nouvelle révision. On explique en effet que le bilan de ce type de dispositions juridiques nécessite un certain nombre d’années de recul (au moins 5 ans) pour pouvoir en évaluer correctement l’impact. «Ce qui se fera sans doute dans les années à venir en collaboration avec le département en charge de la justice», conclut-on.

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