Location : l’extinction du bail

Les baux des locaux d’habitation ou à usage professionnel ne prennent fin que par un congé donné et, le cas échéant, validé dans les conditions portées au présent chapitre. Ce congé doit, sous peine de nullité, porter sur l’ensemble des lieux loués avec toutes leurs dépendances, contenir l’indication des motifs invoqués par le bailleur et comporter la mention d’un préavis de trois mois au moins. Le congé est notifié, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception ou par les huissiers de justice. « La date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou la date de notification par le greffe ou l’huissier de justice est considérée comme le point de départ du préavis du congé», stipule l’article 10 du dahir n° 1-99-210 du 13 joumada I 1420 (25 août 1999) portant promulgation de la loi n°63-99 modifiant et complétant la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel.
Dans le cas où le locataire refuse le congé, soit expressément, soit tacitement, en se maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer la validité du congé et l’expulsion du locataire ou de l’occupant de son  chef. «Le juge peut, également, prononcer la validation  du congé s’il a été donné en vue d’une reprise des lieux par le bailleur pour s’y loger ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires éventuel du legs obligatoire», explique l’article 13 de la dite loi. La demande en validation du congé pour les motifs mentionnés à l’article précédent n’est recevable que si de nombreuses conditions sont réunies. Primo, les locaux doivent être acquis par le bailleur trois ans au moins avant le congé. Secondo, le bailleur, ses ascendants ou descendants (suivant le cas), ne doivent pas occuper auparavant un logement leur appartenant et suffisant à leurs besoins normaux. «Ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur  offre de reloger le preneur dans un local d’égale importance, aux mêmes conditions et  pour un loyer similaire », précise la loi. La validation du congé est de droit lorsque la démolition ou des réparations importantes sont jugées nécessaires. Dans les deux cas, le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine d’échéance, d’user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur.
Le bailleur doit aviser le locataire deux mois avant la terminaison des réparations ou de la construction. Il sera tenu compte, pour la fixation du nouveau loyer, soit par accord des parties, soit par décision judiciaire, des dépenses et aménagement effectués et du capital investi. «En cas de validation du congé, et sauf si cette validation intervient pour faute du locataire, le bailleur devra payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de loyer au dernier taux payé par le locataire», explique la loi. Et d’ajouter : « Si le motif se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit volontairement à la suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation, le locataire a droit à des dommages – intérêts correspondants au préjudice subi par lui du fait de son éviction». Il est à signaler qu’à défaut de congé ou si le congé n’est pas validé, le bail, qu’il ait été à l’origine à durée déterminée ou indéterminée, se poursuit sans détermination de durée au profit du locataire. En cas de décès du locataire, le bail se poursuit pour les locaux à usage d’habitation, au profit de son conjoint et de ses descendants et ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui à la date de son décès et pour les locaux à usage professionnel, au profit de ses conjoints, descendants ou ascendants s’ils continuent à y exercer la profession à laquelle les lieux loués étaient affectés.