ALM : Comment voyez-vous l’évolution du marché de l’immobilier au Maroc puisque toutes les transactions passent par vos études ?
Me Mhammed Lahlou : L’évolution du marché de l’immobilier au Maroc durant la dernière décennie peut être appréhendée à travers 3 phases. La première allant de l’année 2000 à 2004. Durant cette période, le secteur de l’immobilier a connu une réforme en profondeur qui s’est traduite par la convergence de plusieurs mesures. D’abord, sur le plan législatif grâce à l’adoption de la loi 18.00 relative à la copropriété qui a consacré le recours à l’acte authentique, puis d’ordre fiscal par la simplification et l’harmonisation du code des impôts ; et économique par la baisse des taux des crédits immobiliers. Cette batterie de mesures a été doublement bénéfique dans le sens où le secteur a drainé plus d’investissements et a facilité l’accès à la propriété. Entre 2004 et 2008, le secteur a enregistré un boom sans précédent, marqué par la multiplication du nombre d’opérateurs et par conséquent d’offres immobilières. Durant cette période, le recours au service du notaire en matière de transaction immobilière a connu une nette progression, particulièrement pendant la période de l’été qui coïncide généralement avec le retour en vacances de nos compatriotes résidant à l’étranger. À partir de la fin de 2008, nous avons ressenti une forte contraction du secteur qui s’explique, à mon avis, par deux raisons. D’une part, il y a eu les effets de la crise financière internationale sur les fonds d’investissement qui se sont rétractés, d’autre part, la spéculation excessive a poussé vers une augmentation démesurée des prix, d’où la réaction des acquéreurs d’ajourner leur décision d’achat espérant une régulation du marché.
Et quelle est la tendance actuelle ?
Actuellement, on constate que le volume des transactions est en hausse par rapport à l’année précédente. À notre avis, pour relancer le secteur, il est judicieux de conforter l’offre dédiée spécialement à la classe moyenne. Aujourd’hui, cette catégorie ne peut jouir d’un logement décent avec une enveloppe budgétaire comprise entre 700.000 à 1.200.000 DH pour une superficie de 100 à 120 mètres carrés. S’agissant du logement social, nous estimons que ce dernier va continuer à se développer du fait des avantages fiscaux accordés à ce type de logement et des conventions conclues avec l’Etat, mais encore faut-il que l’offre foncière soit au rendez-vous, et comment juguler la hausse effrénée du foncier! Cela étant, je pense qu’une relance du secteur est inéluctable compte tenu de l’immense déficit enregistré qui s’élève à plus de 840.000 unités et les mesures incitatives confortées par la loi de Finances 2012, ainsi que les mutations sociopolitiques que connaît notre pays marquées par l’adoption de la nouvelle Constitution qui consacre l’égal accès des citoyennes et des citoyens aux conditions leur permettant de jouir des droits à un logement décent.
Que faut-il faire pour ne pas tomber dans un piège au cours d’une transaction immobilière ?
Le recours aux professionnels est le seul moyen d’éviter les pièges et il est évident que le notaire assure un rôle important dans ce domaine. Je rappelle que le notaire est investi d’une partie de la puissance publique pour authentifier la volonté des parties en conformité avec les lois en vigueur, il se doit d’être impartial pour bien conseiller les parties et consacrer son statut de tiers de confiance, l’acte dressé par-devant lui jouit de la force probante, en d’autres termes l’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties contractantes. En vue d’accomplir son rôle, le notaire est tenu d’observer un certain nombre de règles de prudence. Dans ce sens, le notaire mène une série de consultations afin de s’assurer de la véracité et de la concordance des documents produits et du statut juridique des cocontractants. Ces derniers doivent fournir tout document jugé nécessaire par le notaire et la liste ne peut être exhaustive.
Parallèlement, le notaire prend attache avec différents organismes (administrations, banques, conservation foncière, etc.). Par ailleurs, le notaire est considéré un tiers de confiance puisqu’il est le consignataire des fonds. Dans ce cadre, il veille à l’encaissement du prix; il s’assure des garanties nécessaires pour le parachèvement de la transaction immobilière ; il veille à la levée des charges et il libère les saisies grevant le bien vendu. Sur le plan fiscal, le notaire veille à l’application des dispositions fiscales, faute de quoi il engage sa responsabilité en matière de recouvrement de certains impôts. De plus, avec l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le notariat prévue au mois de novembre prochain, la profession sera dotée d’un nouveau dispositif qui renforcera, sans doute, la sécurité des transactions et du citoyen.
Plusieurs promoteurs commercialisent leurs projets suivant le mode de la vente en l’état futur d’achèvement. Quels conseils donnez-vous aux acquéreurs pour ne pas avoir de mauvaises surprises ?
Encore une fois, le recours au service du notaire est indéniablement le meilleur conseil qu’on peut donner au citoyen, il est mieux placé pour préserver les droits des acquéreurs ayant choisi d’acheter sous le régime de la VEFA, dont les modalités sont régies par la loi 44.00. En effet, ladite loi prévoit plusieurs dispositions réglementaires auxquelles les promoteurs doivent se soumettre. Comme règle générale, toute réservation sur plan doit être constatée par un contrat préliminaire dressé par un notaire. Hormis ce contrat, tout document de réservation est dépourvu de valeur juridique (reçu, bon de réservation, …). Aussi, le versement des avances ne doit intervenir qu’à la signature du contrat préliminaire. De même, le contrat préliminaire ne peut être conclu, sous peine de nullité, qu’après achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Il doit comporter des mentions obligatoires telles que les précisions suivantes : le numéro et la date de l’autorisation de construire, l’immeuble ou la partie d’immeuble faisant l’objet du contrat, le délai de livraison, le prix et les modalités de paiement, la garantie de remboursement, le règlement de copropriété, les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas échéant.
Par ailleurs, un cahier des charges doit être établi par le vendeur et signé par les parties. Ce document comporte les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble, la nature des prestations et des équipements, ainsi que les délais de réalisation et la livraison de l’immeuble. Ceci peut éviter d’éventuels litiges portant sur la superficie ou le prix de la vente.
Toutefois, nous avons constaté que cette loi comporte plusieurs insuffisances qui la rendent tout simplement difficilement applicable. Elle est restée imprécise sur la mise en application de certaines dispositions telles que la caution bancaire ou l’assurance ; les modalités de versement des acomptes, notamment le montant et l’intervalle de temps en rapport avec le niveau des phases de réalisation des travaux exécutés ; … d’où le besoin de l’amender.
Comment calcule-t-on les honoraires du notaire ?
Actuellement, aucun barème n’existe. Généralement, les honoraires s’apprécient en fonction de la nature de la transaction, de son importance et de sa complexité en termes de temps et de mobilisation des ressources. Cependant, la loi 32.09 relative à l’organisation de la profession de notaire, dont l’entrée en vigueur interviendra au mois de novembre de l’année en cours, prévoit l’instauration par voie règlementaire d’un honoraire fixe. Chose que la profession a revendiquée depuis très longtemps étant soucieuse que cet élément est devenu un critère qui pèse au détriment de la sécurité juridique et de l’intérêt du citoyen. En attendant, il est d’usage d’appliquer un taux proportionnel d’environ 1% à la valeur du bien.
