Les acquéreurs découragés par le resserrement des conditions du dispositif
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Les potentiels acquéreurs sont échaudés par la nouvelle obligation qui leur est faite, depuis l’entrée en vigueur de la loi de Finances 2016, de consentir une hypothèque au profit de l’Etat sur leur logement, s’ils veulent profiter de l’exonération de TVA.
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Ecouler du logement social relève manifestement de plus en plus du tour de force pour les promoteurs immobiliers. En plus de l’impact de la timidité de la demande dans un contexte de suroffre sur ce segment, les professionnels disent de plus en plus faire les frais du resserrement des conditions concernant le dispositif du logement à 250.000 DH. Celui-ci donne pour rappel droit aux acquéreurs d’acheter leur logement hors TVA, cette taxe étant prise en charge par l’Etat. Mais ce cadeau fiscal est soumis à plusieurs règles que l’administration veut désormais faire respecter au pied de la lettre. Ce qui ne va pas sans ralentir le rythme de commercialisation, selon les promoteurs.
«Alors qu’à un certain moment on permettait aux mineurs sous la tutelle de leurs parents d’acheter des logements sociaux en exonération de TVA, cette porte a été fermée récemment au motif qu’un mineur est censé habiter avec ses parents», assure un développeur. Un autre tour de vis rapporté par les professionnels concerne les acquéreurs propriétaires dans l’indivision (héritiers d’un même bien…). Ceux-ci ont beaucoup plus de difficultés à accéder à l’avantage fiscal du logement social alors qu’ils en profitaient facilement jusqu’à il y a peu. Surtout, à en croire les promoteurs immobiliers, les potentiels acquéreurs du logement social sont échaudés par la nouvelle obligation qui leur est faite, depuis l’entrée en vigueur de la loi de Finances 2016, de consentir une hypothèque au profit de l’Etat sur leur logement, s’ils veulent profiter de l’exonération de TVA. Ainsi, l’Etat se donne un moyen de dissuasion contre les acquéreurs n’utilisant pas leur appartement comme résidence principale (condition de bénéfice de l’exonération de TVA) puisqu’il pourra exécuter l’hypothèque contre les acquéreurs fraudeurs.
Ensuite, l’Etat ne relâche sa garde et n’accorde la mainlevée qu’à condition que l’acquéreur fournisse un ensemble de documents prouvant que le logement a été utilisé comme habitation principale pendant au moins quatre ans (copie du contrat de vente, copie de la CIN comportant l’adresse du logement social, copies des quittances de paiement de la taxe des services communaux…). Et il n’y a vraiment aucune échappatoire car même si l’acquéreur ne se manifeste pas de lui-même pour demander la main levée, le fisc lui adresse une notification au bout de quatre ans l’invitant à produire les justificatifs prouvant l’occupation du logement comme résidence principale. Si le propriétaire ne s’exécute pas il lui sera demandé de restituer la TVA dont il a profité à l’achat (autour de 40.000 DH) en plus des pénalités et majorations prévues par la loi.
Les promoteurs ont besoin de visibilité
Ces nouvelles restrictions écartent de fait plusieurs profils de clientèle qui donnaient de la vigueur à la demande sur le logement social par le passé, résume un opérateur.
Il faut bien souligner que cette même clientèle dans la plupart des cas détournait d’une certaine manière le dispositif puisqu’elle achetait ces appartements comme résidence secondaire ou dans une optique de placement. Alors que le dispositif est en priorité destiné à une catégorie d’acquéreurs disposant d’un niveau de revenu relativement limité, recherchant réellement une habitation principale. L’Etat est donc dans son juste rôle lorsqu’il durcit les conditions du dispositif pour mettre fin à des abus. «Néanmoins, les révisions des conditions ne se font pas toujours de manière claire et versent parfois dans l’ambigüité. Aussi, les choses ont finalement changé très brutalement alors que les promoteurs ont besoin de visibilité pour maintenir leur activité», explique un professionnel.
Mais il n’y a pas que cela qui ralentit la machine commerciale du logement social. Même quand ils parviennent à trouver preneur pour leurs produits, les promoteurs assurent qu’ils subissent des délais de restitution de la TVA par l’Etat à rallonge qui retardent la concrétisation des ventes. Précisons à ce titre que la livraison d’un habitat social n’a lieu dans les faits que lorsque les promoteurs immobiliers empochent la TVA prise en charge par l’Etat en guise d’incitation au segment. Et si ce remboursement intervenait par le passé dans un délai d’une ou deux semaines, il atteint aujourd’hui facilement trois mois, selon les développeurs. Bien sûr cela n’est pas sans placer les acquéreurs dans une situation très inconfortable. En attendant la livraison, ils peuvent en effet se retrouver à payer un crédit pour un logement qu’ils n’occupent pas, voire à supporter en même temps un loyer.
Dans ce contexte, plusieurs professionnels s’interrogent s’il y a encore lieu de qualifier le logement social de segment soutenu par l’Etat.
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Les mises en chantier tirent la langue
Les difficultés de commercialisation du logement social impactent immanquablement les lancements de nouveaux projets. Avec du stock sur les bras, les promoteurs immobiliers n’ont pas, en effet, la possibilité d’entamer de nouveaux chantiers, éclairent les spécialistes.
C’est ainsi que les mises en chantier sur le segment connaissent une décélération. Selon les derniers chiffres communiqués officiellement par le ministère de l’habitat, entre juin 2015 et août dernier, ce sont tout juste près de 61.200 unités qui ont été initiées, soit une progression de 14%.
Pendant ce temps, les stocks se développent beaucoup plus rapidement du fait d’un rythme de production beaucoup plus important. En effet, les certificats de conformité, renseignant sur les achèvements dans le cadre du dispositif, ont été délivrés à fin août 2016 à un peu plus de 276. 200 unités (cumul depuis le lancement du dispositif en 2010). Cela marque une progression de plus de 50% par rapport à fin juin 2015.
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