On saigne bien les propriétaires

Toute transaction immobilière est soumise à des taxes et droits payants, taxe notariale, de l’ordre de 0,5 % entièrement perçue par l’Etat, les droits de conservation foncière ainsi que les droits d’enregistrement. Au Maroc, ce sont ces derniers qui reviennent le plus cher et qui font grincer le plus de dents. Calculés sur la base de la valeur de la propriété, de l’usufruit et de la jouissance des biens meubles et immeubles, ces droits sont soumis à deux taux, normal de l’ordre de 5% et réduit (2,5 %). La loi précise que toutes les personnes physiques ou morales, autres que les établissements de crédit, Bank Al Maghrib, la Caisse de Dépôt et de Gestion et les Sociétés d’assurances et de réassurances, sont assujetties au droit d’enregistrement au taux réduit de 2,5% en cas d’acquisition de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif, à l’occasion de leur première vente. Ce taux de 2,5 % est en outre applicable dans le cas d’achat de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies et réservées à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif. La réduction est également de mise en cas d’acquisition par des personnes physiques ou par des sociétés immobilières, d’immeubles ou de fractions d’immeubles, à usage exclusif d’habitation, ainsi que de leurs dépendances, à condition de maintenir cette destination pendant une période de trois années consécutives à compter de la date de l’acte d’acquisition. La loi de Finances de l’année 2004 a introduit une nouveauté.
La réduction de ces droits d’enregistrement touche désormais les transactions ayant pour objet les constructions à usage de bureaux ainsi que les magasins. «C’est une excellente décision, en témoigne la hausse considérable des transactions immobilières se rapportant à ces types de biens. Grâce à cette réduction, le marché immobilier a connu une dynamisation», estime Fayçal Benjelloun, 1er vice-président du conseil d’administration de la Chambre Nationale du Notariat Moderne du Maroc. D’autres droits d’enregistrement peuvent être appliqués. Il s’agit notamment d’un taux de 1,25% qui concerne toute première vente de locaux à usage exclusif d’habitation dont la superficie et la VIT ne dépassent pas respectivement 100m2 et 200.000 dirhams, ainsi qu’un taux réduit de 0,50% qui touche les apports en société à l’occasion de la constitution ou de l’augmentation du capital de la société. Il est à noter cependant que les marchés pour construction, passés entre particuliers sont assujettis à un droit de 1% alors que les marchés de l’Etat dont le prix doit être payé par le Trésor public sont assujettis à un droit de 0,50%. Ces droits doivent être payés dans le mois qui suivent la signature du contrat de vente. Dans le cas contraire, plusieurs pénalités sont applicables et concernent 30 % du montant initial des frais d’enregistrement. Dans ce sens, une nouveauté, longtemps demandée par les professionnels, notaires notamment, a été introduite. Il s’agit du paiement des droits d’enregistrement avant les procédures de conservation. Une décision qui a permis d’assurer aux caisses de l’Etat des rentrées supplémentaires et sûres d’argent.
Cette décision a également permis une plus grande clarté dans le travail des professionnels, essentiellement en ce qui concerne les contrats notariés. D’une grande valeur pour le budget de l’Etat, les droits d’enregistrements sont souvent jugés très onéreux de la part des usagers. A l’occasion de chaque transaction, nombreuses sont les personnes qui rechignent à les payer. Mais pour les professionnels, il s’agit-là d’un faux débat. «Tous les frais d’établissement d’un acte de vente, en dehors des honoraires du notaire, ne dépassent guère les 4 % du montant global de la transaction. Ce qui n’est pas considérable surtout si l’on fait la comparaison avec les autres pays, européens notamment où les droits d’enregistrement vont de 10 à 15 % et peuvent atteindre 16 % dans certains cas », estime Fayçal Benjelloun. Toujours est-il que ce qui encourage le plus les acquéreurs potentiels de biens immobiliers sont les avances non déclarées que beaucoup de promoteurs exigent lors d’une vente. et pouvant atteindre 30 % ou 40 %  de la valeur du bien.
Ce qui est loin de faciliter la procédure compte tenu que la majorité des transactions se basent sur un financement à crédit dont les formules ne prennent pas en considérations ces contraintes d’acheteur.