avril 29, 2017

OPCI : Un marché prometteur mais en manque d’actifs

OPCI : Un marché prometteur mais en manque d’actifs

Ces véhicules de placement appelés à démocratiser l’investissement dans l’immobilier

A travers la création d’OPCI, le Maroc fait d’une pierre trois coups: il mobilise l’épargne, booste le développement du secteur financier et diversifie les placements dans le capital investissement, tout en contribuant au financement du secteur immobilier.

A mesure que l’entrée en scène des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) approche, l’optimisme grandit autour de ces véhicules de placement appelés à démocratiser l’investissement dans l’immobilier. Il y a encore quelques jours, le ministre de l’économie et des finances, Mohamed Boussaid, qui intervenait lors d’une conférence-débat autour du sujet, organisée par la société de conseil en immobilier, Colliers International Maroc, énumérait plusieurs retombées positives attendues de ces nouveaux instruments. Le ministre a expliqué en substance qu’à travers la création d’OPCI, le Maroc fait d’une pierre trois coups puisqu’il mobilise l’épargne, booste le développement du secteur financier et diversifie les placements dans le capital investissement, tout en contribuant au financement du secteur immobilier. En effet, les produits de placement qui seront proposés par les OPCI consisteront en des parts d’actifs immobiliers (bureaux, locaux commerciaux…) mis en location. Ces parts pourront être acquises par des investisseurs particuliers ou institutionnels, sur le modèle des OPCVM, et elles généreront pour eux des revenus provenant essentiellement des loyers.

Mais bien avant que les pouvoirs publics ne fassent l’article de ce nouveau marché, les professionnels s’y sont intéressés de près. Les spécialistes du conseil en immobilier constatent en effet depuis plusieurs mois déjà de fortes attentes de la part de différents acteurs pour ce nouveau véhicule. Les futurs intervenants sur ce nouveau secteur ont même déjà initié la création de leurs véhicules d’investissement. CDG et CIH Bank ont ainsi créé début 2016 Ajarinvest, une société qui gérera un fonds de placement collectif investi dans l’immobilier locatif. Avant cela, le spécialiste de la grande distribution, Label’Vie, a créé, à la mi-2015, Vecteur LV, une filiale dédiée au développement des magasins et espaces commerciaux du groupe. Au train où vont les choses, le ministre des finances anticipe l’entrée en activité des premiers OPCI au plus tard à la prochaine rentrée étant à préciser que la loi 70-14 qui définit les modalités de création, gestion et fonctionnement de ces instruments au Maroc, a été présentée en 2014 et adoptée en 2016, et qu’il ne reste plus qu’à acter les incitations fiscales prévues pour ce nouveau véhicule d’investissement ce qui devrait être effectif dès l’entrée en vigueur de la loi de Finances 2017. Pour précision, ces incitations qui joueront un rôle crucial pour susciter l’intérêt du marché, selon les professionnels, garantiront la transparence fiscale des OPCI avec pour avantage phare l’exonération totale en matière d’IS des bénéfices dégagés grâce à l’activité de location. S’ajoute à cela la non-imposition des dividendes et des intérêts servis ainsi que l’exonération des sommes distribuées provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d’actions ou de parts sociales.


Enfin, les investissements réalisés par ces véhicules ne seront pas soumis aux droits d’enregistrement. En somme, tous les ingrédients semblent réunis pour garantir le succès des OPCI au Maroc. Mais certains professionnels mettent un bémol. Ils redoutent une insuffisance des actifs immobiliers sur le marché national pour satisfaire la demande des OPCI. A priori, l’on pourrait croire que ce risque est écarté au vu de la taille du parc de l’immobilier professionnel. A ce titre, le ministère des finances, s’appuyant sur une étude, évoque un stock d’actifs potentiels pour le marché des OPCI de 200 milliards DH, correspondant à 15% de l’assiette immobilière du Maroc. Au passage, ce dernier ratio correspond au poids des OPCI sur les marchés les plus avancés. L’on voit encore moins ce nouveau secteur manquer d’actifs à investir au vu du volume de projets qui seront concrétisés à l’avenir. En matière de centres commerciaux modernes (superficie de plus de 10.000 m2) d’abord, selon un récent recensement du spécialiste en conseil immobilier CBRE Maroc en plus des 9 structures en activité actuellement offrant une surface de 260.000 m2, 7 centres seront réalisés à l’horizon 2020 et apporteront 200.000 m2 de surface sur le marché. Six autres projets devraient encore se rajouter au-delà de 2020 pour porter l’offre à terme à 755.000 m2. En matière d’immobilier de bureaux aussi au niveau de la seule ville de Casablanca, on devrait atteindre 2,1 millions m² sur les 3 prochaines années contre 1,6 million m² actuellement.

Seulement, la plus grande partie de ces actifs ne correspond pas aux critères des futurs OPCI, selon les professionnels. Ces organismes devraient, en effet, privilégier des immeubles de bureaux offrant des taux d’occupation (part louée) supérieurs à 90%. Or la moyenne du marché est plutôt autour de 40 à 50%, avancent les spécialistes. Restent les centres commerciaux dont les taux d’occupation sont certes plus élevés, mais la perception des loyers reste soumise à plusieurs risques sur ce type d’actifs, selon les experts. Et pour ce qui est des biens qui remplissent tous les critères demandés, ils ne sont tout simplement pas proposés sur le marché. Les produits matures prisés par les investisseurs, car générant des rendements sécurisés de par leur localisation, la qualité de leurs locataires et leur taux de remplissage, restent rares car pour la plupart détenus directement par les développeurs de ces programmes qui y voient une valeur de placement à long terme, constatent les spécialistes de CBRE Maroc.

Un marché à croissance fulgurante à l’international

Si malgré les contraintes évoquées par certains professionnels, le futur marché des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) parvient à trouver ses repères au Maroc, sa croissance devrait être rapide si l’on se base sur l’expérience internationale, à commencer par le marché français.

Selon les données de Colliers International, dans l’Hexagone, les OPCI se sont d’abord développés au service des investisseurs institutionnels, les OPCI Grand Public n’ayant commencé à croître qu’à partir de 2012. Fin 2008, le total des actifs bruts sous gestion des OPCI s’élevait à 6 milliards d’euros. Huit ans après le total, atteignait près de 62 milliards d’euros, soit une multiplication par 10. Les actifs des OPCI dédiés aux particuliers ont, quant à eux, explosé sur cette même période, passant de 7,6 millions d’euros en 2008 à plus de 5 milliards d’euros en 2015.

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