La volonté et la capacité des Américains à revenir sur le marché immobilier dans les mois qui viennent détermineront si l’économie américaine fait l’expérience d’un simple tassement d’activité ou de sa pire récession depuis 30 ans. Beaucoup d’économistes pensent que les prix des logements doivent encore baisser de 10% pour s’aligner sur les tarifs des locations et les revenus. Si cette baisse n’allait pas plus loin, Wall Street et Washington pousseraient un gros soupir de soulagement. Mais il n’en faudrait pas beaucoup, par exemple la déconfiture d’un des deux gros organismes de crédit immobilier que sont Fannie Mae ou Freddie Mac , pour voir les prix baisser beaucoup plus, peut-être de plus de 20%. Si les banques resserrent encore plus leurs critères d’octroi de prêt, refusant des crédits à des emprunteurs pourtant financièrement sains, ce ne sont pas des prix qui auront baissé qui attireront à nouveau les acheteurs de logements. Dans ce cas-là, la situation de l’immobilier s’envenimerait encore un peu plus, démoralisant le consommateur, au risque d’entraîner l’économie dans une profonde récession. Des analystes du Credit Suisse estiment que l’indice S&P Case-Shiller des prix de l’immobilier dans 20 grandes agglomérations doit encore baisser de 14% pour que les logements deviennent à nouveau abordables, en supposant que le taux de crédit immobilier habituel reste autour de 6,32%. L’indice avait baissé de 15,8% en mai par rapport à mai 2007. Si les coûts d’emprunt diminuaient de 5,5%, une baisse de 7% de cet indice suffirait peut-être, ajoute Credit Suisse, qui note qu’a contrario si les taux montaient à 7,5%, les prix des logements risqueraient de chuter encore de 24%. À 24% de chute des prix, c’est la totalité du patrimoine immobilier de millions d’Américains qui part en fumée, patrimoine sur lequel ils comptaient pour financer leurs retraites ou payer les études de leurs enfants. Dans un tel cas de figure, les USA subiraient une récession induite par la consommation qui serait la pire qu’ils aient connue depuis le début des années 80, de l’avis de certains économistes. «S’il existe un consensus, c’est sans doute que les prix baisseront encore de 10% d’ici l’été prochain, ce qui représenterait 25% de recul par rapport au pic», note Mark Zandi, de Moody’s Economy.com. «Avec une baisse de 10% supplémentaires, les prix reviendraient sans doute en phase avec les loyers et les revenus. Cela signalerait que les logements sont redevenus effectivement abordables pour la plupart des acheteurs potentiels». Wall Street a déjà intégré une telle hypothèse, ajoute Zandi, et si elle se vérifiait, elle pourrait donc être à l’origine d’un sain «rally» boursier et soulager la pression sur les bancaires ou encore sur Fannie Mae et Freddie Mac. Certains investisseurs voient des raisons d’être optimiste dans le dernier indice Case-Shiller, lequel a montré que les prix des logements avaient dans les faits monté dans sept des 20 villes prises comme échantillon et que le rythme de baisse était moins prononcé que le mois précédent. Par rapport à mai 2007, les prix étaient encore en baisse dans les 20 villes suivies mais ils avaient légèrement augmenté par rapport à avril par exemple à Boston, Dallas, Denver et Portland. Toutefois, les régions qui sont l’épicentre du marasme immobilier ne montrent guère de signes de convalescence. A Los Angeles, les prix ont baissé de 1,9% d’un mois sur l’autre. Ils sont également en recul dans d’autres agglomérations notoirement touchées comme Miami, Las Vegas et Phoenix. «Dans le sud de la Californie, nous ne sommes pas encore près de toucher le fond», constate Jack Kyser (Los Angeles Economic Development). «Il y a des culs-de-sac dans l’Antelope Valley (au nord de Los Angeles) où chaque maison fait l’objet d’une saisie». Même histoire en Floride. L’analyste Jack McCabe (McCabe Research & Consulting) estime que Miami, Orlando ou Tampa sont mûres pour une nouvelle chute des prix de 15 à 20%. Les économistes interrogés par Reuters anticipent un indice S&P Case-Shiller, publié mardi, en baisse de 0,8% en juin, après une contraction de 0,9% en mai. Par rapport à juin 2007, ils anticipent une chute de 16,2%. En revanche, ils prévoient une légère hausse des ventes dans l’immobilier ancien en juillet, après la baisse de juin.
• Emily Kaiser (Reuters)
