Logement social : somment tirer profit des nouvelles mesures ?

Logement social : somment tirer profit des nouvelles mesures ?

La Direction générale des impôts vient de lever le voile sur les modalités d’octroi des avantages concernant le logement social. Dans une récente circulaire du ministère de l’Economie et des Finances, la DGI détaille les démarches à suivre pour profiter des nouvelles mesures incitatives aussi bien pour les acquéreurs que pour les promoteurs immobiliers. Dans le cadre de la nouvelle loi de Finances pour l’année budgétaire 2010, une nouvelle définition du logement social se décline (Voir encadré). Aussi, plusieurs mesures ont été élaborées pour encourager les opérations de construction de logements sociaux et améliorer le pouvoir d’achat des catégories défavorisées, pour lesquelles ce logement est destiné. Désormais, l’acquéreur bénéficie d’un versement par l’Etat d’une partie du prix de vente égale au montant de la T.V.A. grevant l’acquisition du logement. Cependant, des conditions strictes régissent le bénéfice de cet avantage. Ainsi, le logement social doit être acquis auprès d’un promoteur immobilier, personne physique ou personne morale ayant conclu une convention avec l’Etat. Aussi, le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent être passés par acte notarié, mais dans la mesure où il comporte la condition suspensive du versement au notaire du montant de la T.V.A. par le receveur de l’administration fiscale, le compromis de vente susvisé est assujetti au droit fixe de 200 dirhams. Dans ce sens, le montant de la T.V.A. est versé par le receveur de l’administration fiscale au notaire au vu d’un ordre de paiement, sous forme d’une partie du prix égale au montant de la taxe sur la valeur ajoutée, indiqué dans le compromis de vente. Quant au contrat de vente définitif, il doit faire apparaître le prix de vente et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée correspondant, ainsi que l’engagement de l’acquéreur à affecter le logement social à son habitation principale pendant une durée de quatre ans à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition définitif. À cet effet, l’acquéreur est tenu de fournir au promoteur immobilier concerné, une attestation délivrée par l’administration fiscale, justifiant qu’il n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, à la taxe d’habitation et à la taxe des services communaux assise sur les immeubles soumis à la taxe d’habitation. Mais, aussi, l’acquéreur doit consentir au profit de l’Etat une hypothèque de premier ou, le cas échéant, de deuxième rang en garantie du paiement de la taxe sur la valeur ajoutée versée par l’Etat, ainsi que la pénalité et les majorations de retard exigibles au cas où l’engagement précité n’aurait pas été respecté. À cet effet, le notaire est tenu de produire au receveur de l’administration fiscale dont dépend son domicile fiscal, plusieurs documents. Aussi, le notaire est tenu d’établir le contrat définitif dans un délai de 30 jours maximum à partir de la date du virement du montant de la T.V.A. et de présenter ledit contrat à l’enregistrement dans le délai légal. Par ailleurs, au cas où la vente n’a pas abouti, le notaire est tenu d’adresser au receveur de l’administration fiscale une lettre recommandée avec accusé de réception ou la remettre en main propre contre récépissé, l’informant de la non réalisation de la vente, accompagnée du chèque de restitution du montant de la taxe sur la valeur ajoutée. Au vu de cette lettre, le receveur de l’administration fiscale procède à l’encaissement du chèque sur la base d’un titre d’annulation de l’opération. Quant aux promoteurs immobiliers qui concluent une convention avec l’État, assortie d’un cahier des charges pour la réalisation d’un programme de construction d’au moins cinq cents logements sociaux, sur une période n’excédant pas cinq ans, à compter de la date de délivrance de la première autorisation de construire, bénéficient de l’exonération de l’Impôt sur les sociétés ou de l’Impôt sur le revenu, au titre de leurs revenus professionnels. L’exonération s’applique aux actes d’acquisition des terrains nécessaires à la construction des logements sociaux, objet de la convention conclue avec l’Etat.


 Des avantages… mais aussi des sanctions

Des sanctions en cas de non- respect des conditions d’éligibilité par les acquéreurs et les promoteurs immobiliers sont définies par les dispositions de la loi de Finances pour l’année budgétaire 2010. Ainsi, pour l’acquéreur, à l’expiration de la durée de quatre ans courant à compter de la date du contrat définitif, l’acquéreur est tenu de présenter au receveur de l’administration fiscale les documents justifiant l’occupation, à titre principal, du logement objet du versement d’une partie de la T.V.A. par l’État. À défaut, la mainlevée de l’hypothèque ne peut être délivrée au contrevenant qu’après avoir régularisé sa situation fiscale en procédant au paiement, entre les mains du receveur de l’administration fiscale, du montant total de la T.V.A. dont il a bénéficié, assorti d’une sanction de 15%, de la pénalité et des majorations pour paiement tardif. Le montant de la taxe sur la valeur ajoutée ainsi que la sanction précitée sont immédiatement établis et exigibles, même si le délai de prescription a expiré. En ce qui concerne les promoteurs immobiliers, à défaut de réalisation dans le délai imparti du programme de construction de logements sociaux, en totalité ou en partie, dans les conditions prévues par la convention conclue dans ce cadre, il est procédé à l’émission d’un ordre de recettes pour le recouvrement des impôts, droits et taxes exigibles, sans recours à la procédure de rectification des bases d’imposition et sans préjudice de l’application des amendes, pénalités et majorations y afférentes. Les promoteurs immobiliers contrevenants sont, en outre, passibles de la sanction de 15% du montant de la taxe exigible relative au chiffre d’affaires réalisé au titre des logements sociaux. Cette sanction est émise par voie d’état de produits, sans recours à la procédure de rectification des bases d’imposition. Aussi, ces régularisations et rappels des droits peuvent être effectués par l’administration fiscale jusqu’à l’expiration de la quatrième année suivant l’année fixée pour la réalisation du programme de construction et ce, pour l’ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont été indûment obtenues.


Une nouvelle définition du logement social

Avant le 1er janvier 2010, étaient exonérées de la T.V.A. avec droit à déduction, les constructions de locaux à usage exclusif d’habitation dont la superficie couverte et la valeur immobilière totale, par unité de logement, n’excédaient pas, respectivement, 100 m2 et 200.000 dirhams, T.V.A. comprise. En outre, lorsque le logement édifié dans les conditions précitées fait l’objet de cession, le prix de la première vente ne doit pas excéder 200.000 dirhams, hors taxe. Cette exonération était accordée sous forme de remboursement selon des modalités qui étaient fixées par voie réglementaire. Mais avec la loi de Finances pour l’année budgétaire 2010, le logement social est défini comme une unité d’habitation dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de cession n’excède pas 250.000 DH, hors taxe. La superficie couverte englobe notamment les murs, les pièces, les annexes (cuisine, salle de bains, toilettes), ainsi que les dépendances (cave, garage, buanderie, etc.). Lorsqu’il s’agit d’immeubles collectifs, les parties communes sont estimées au minimum à 10 % de la superficie de la partie privative à laquelle elles s’ajoutent, conformément au texte sur l’urbanisme.

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