Titrisation : Le marché s’organise

ALM : Pour lancer ce premier fonds de titrisation, vous avez préféré intervenir uniquement auprès du Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH). Quelles sont les raisons de ce choix ?
Hicham Kerzazi : Le CIH est le premier établissement qui a affiché un intérêt réel pour la titrisation. Au-delà des difficultés qu’elle rencontre, l’institution dispose d’abord d’un volume d’encours titrisable qui justifie amplement le coût de cette activité, par rapport aux objectifs financiers à atteindre. Ensuite, le management, qui s’est impliqué fortement dès le début dans cette opération, a vu dans cette technique la réponse idéale ou «miracle» à ses problèmes de refinancement, à un taux acceptable des encours de son activité de l’immobilier. Enfin, pour pouvoir faire face à une demande importante de crédit, dans un contexte caractérisé par une concurrence exacerbée et la baisse continuelle des taux débiteurs qui s’en est suivie, conjugués dans le même temps à un renforcement de la réglementation prudentielle sur le marché bancaire, la banque voyait dans la titrisation le moyen de se recapitaliser pour développer encore plus ses parts de marché et rester ainsi dans la course.
Quelle est la démarche que vous avez poursuivie?
En premier lieu, je tiens à préciser que dans toute opération de titrisation, l’objectif de départ est d’opérer un montage d’un fonds digne d’une très bonne notation. Le fonds n’a pas en effet été noté, mais nous avions pris en compte les critères qui nous ont permis le montage d’une structure répondant parfaitement à cet objectif. Il fallait donc entre autres maximiser le couple rentabilité-risque. Ce point était essentiel voire capital dans toute notre démarche. Cela dit, l’objectif de départ était naturellement de permettre à l’établissement cédant de se re-financer à un taux jugé raisonnable au vu de ses contraintes de gestion, mais tout en gardant à l’esprit qu’il fallait répondre aussi aux attentes du marché, en termes de taux de rendement et des caractéristiques des titres à placer. Ainsi, à l’occasion de la constitution du syndicat de placement et tout au long de l’opération de montage, nous avions tenu à sonder la réaction des investisseurs pour prendre en compte leurs observations.
Personnellement, je crois que cette démarche a joué un rôle important dans cette entreprise ardue que nous avions pu mener à bien. À l’issue de différentes réunions avec des investisseurs, des gestionnaires et des trésoriers de la place, plusieurs observations nous ont été parvenues. La prise en compte de ces paramètres nous a permis de répondre favorablement aux contraintes du marché et par là même de remodeler notre offre afin de trouver le juste milieu entre les objectifs de l’établissement cédant et les exigences de la demande existante.
Quels sont les obstacles rencontrés tout au long de cette opération, mais aussi les facteurs les plus significatifs, propres à notre marché, qui ont contribué à la réussite de cette première opération de titrisation au Maroc ?
Comme vous le savez, la titrisation est une nouvelle technique que les autorités de tutelle ont souhaité mettre en place au Maroc. Ils l’ont limité dans un premier temps aux seuls crédits garantis par une hypothèque, pour ainsi, sous recommandation de la Banque Mondiale, encourager le financement de l’immobilier. De ce fait, elle s’adresse donc, a priori, à des établissements qui ont une activité de crédit immobilier jugée significative par rapport à leurs activités. Or, ceci n’est pas tout à fait vrai, puisque toute entité qui souhaite développer encore plus cette activité de marché peut utiliser cette technique, pourvu que les coûts et le taux de refinancement justifient l’opération. Mais, vu les caractéristiques et la structure de notre système bancaire, certains observateurs et intervenants voyaient en notre initiative un simple effet de mode. En d’autres termes, ils ne croyaient pas vraiment à notre projet dans l’état actuel des choses. Il fallait ainsi entreprendre tout un travail de sensibilisation auprès de toute la communauté financière de la place. L’objectif étant de les persuader que cette technique est utile et qu’elle offre beaucoup d’avantages. Mais, le plus difficile a été de convaincre les investisseurs que ce sont des produits qui présentent un rapport rentabilité-risque satisfaisant par rapport aux produits de placement existants. C’était donc le premier pas pour vaincre les réticences et enrayer l’effet psychologique ou «culturel» qui pourrait jouer défavorablement à l’encontre de notre démarche. Il faut ajouter à cela les difficultés techniques. Comme vous le savez, il s’agit de la première opération de titrisation au Maroc. Il fallait donc que Maghreb Titrisation et l’établissement cédant disposent d’une plate-forme et d’une organisation spécifique qui facilitent son exécution. Dans ce dessein, nous avons travaillé en étroite collaboration avec tous les intervenants dans ce projet pour maîtriser en particulier les frais de mise en place d’une telle structure. Facteur déterminant au vu des objectifs de rentabilité que nous souhaitions atteindre. Nous devions justifier ce coût par rapport à la rentabilité de cette opération. Par ailleurs, ce qui a favorisé la réussite de cette première opération, c’est le fait qu’il y a peu de produits financiers de placement sur le marché marocain. Les investisseurs, les gestionnaires et les institutionnels souhaitent disposer de produits de placements aussi diversifiés, en termes de rendement, de maturité et de niveau de risque que leurs ressources. Aussi, toute la communauté financière s’est-elle montrée dès le départ intéressé par ces nouveaux produits qui répondent parfaitement à quelques contraintes de gestion de leurs portefeuilles et d’adossement de leurs ressources et emplois.
Quelle est votre vision sur l’avenir du marché de titrisation au Maroc ?
Il faudra préciser d’abord que plusieurs observateurs ont pensé qu’il était impossible de gagner le pari de réussir le montage de cette première opération. Mais, nous leur avons montré que nous disposons de la technicité suffisante et des compétences humaines nécessaires pour relever ce défi. Le risque était certes élevé, dans la mesure où les conditions étaient très difficiles. Mais, nous avons réussi ce premier pas vers l’organisation d’un marché de la titrisation au Maroc. Toutefois, ce risque même, reste entier. Mais c’est en travaillant sérieusement, en collaboration avec tous les intervenants de la place, que nous pouvons s’offrir l’espoir de voir naître un vrai marché. Le potentiel est énorme et nous sommes très optimistes quant à l’avenir de la titrisation au Maroc. Du moins, si l’on juge par les données et les informations actuelles dont on dispose mais aussi l’intérêt grandissant que porte certains banquiers de la place à cette technique. La réussite du lancement d’un deuxième fonds nous le confirmera.

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