Loi de Finances 2012 : Leurs propositions ont été ignorées, coup de gueule des promoteurs immobiliers

Aucune des propositions de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) n’a été prise en considération dans le projet de loi de Finances 2012. Il y a quelques semaines, les promoteurs immobiliers avaient adressé aux départements ministériels concernés par le secteur une liste comprenant leurs suggestions et autres mesures susceptibles de  relancer l’habitat social. Ils espéraient voir dans la mouture présentée par Salaheddine Mezouar, ministre de l’économie et des finances, l’une ou plusieurs de leurs propositions. Mais à leur grande surprise, le projet de loi de Finances 2012 a été finalisé sans même se référer aux recommandations de la FNPI. Ces suggestions sont déclinées en trois grands axes pour préparer le terrain d’accession à la propriété à une frange importante de la population.  Le rideau est, donc, levé sur de grandes mesures visant particulièrement l’amélioration des conditions d’accès au logement pour la classe moyenne et les jeunes moins de 35 ans. Selon les responsables de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), «ces deux populations ont été longtemps exclues des dispositifs du logement social». Ainsi, l’élargissement de ce mécanisme reste la préoccupation primaire des professionnels du secteur. Un nouveau produit est donc proposé pour répondre aux besoins de cette catégorie sociale. Il s’agit d’un dispositif adapté à leur pouvoir d’achat, répondant aux mêmes modalités prévues pour le logement à 250.000 dirhams.  Toutefois, ce projet introduit deux modifications particulières, à savoir la superficie plafonnée à 80m2 et le prix maximum de 5.000 dirhams par m2. Compte tenu de ces éléments, la FNPI affirme qu’il serait souhaitable, pour améliorer l’épargne des ménages, d’augmenter le Plan d’epargne logement à un million de dirhams avec un taux préférentiel. Notons que ce nouveau produit représente un triple avantage. Outre son adaptation aux possibilités de financement des ménages ciblés, les acquéreurs profiteront d’un logement hors TVA. Autre point fort :  De par ce nouveau produit, l’Etat n’aggravera pas la dépense fiscale (TVA). Conséquence : «Des recettes fiscales supplémentaires seront générées par tous les secteurs d’activité liés au logement social». En renforçant la mixité sociale, ledit dispositif stimulera l’investissement par une production adaptée au marché avec la création de valeur ajoutée. Par ailleurs, la FNPI a placé le marché du locatif au centre de ses intérêts. Des mesures incitatives de relance ont été proposées pour la loi de Finances 2012, dont la finalité est de combler le besoin grandissant en location. Lecture détaillée des principales recommandations de la FNPI.

I. Nouveau produit pour les jeunes et la classe moyenne
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers propose, dans le cadre de la loi de Finances 2012,  la mise en place d’un nouveau produit dédié aux jeunes et classe moyenne.
Ce projet sera l’objet d’une convention liant l’Etat aux promoteurs immobiliers. Le but étant de réaliser un minimum de 500 logements sur cinq ans. «Ces logements seront d’une superficie allant jusqu’à 80m2 sans fixation de seuil minimal de superficie de manière à y inclure des studios, sachant que le logement de 80m² pourrait contenir un salon et 3 pièces», souligne la FNPI. Concernant les prix de vente, la Fédération le plafonne à 5000 dirhams hors taxe par m2, soit 400.000 dirhams hors taxe pour un logement de 80m2 et 200.000 dirhams pour un logement de 40m2. En revanche, la FNPI indique que «l’acquéreur bénéficierait d’une aide frontale correspondant au montant de la TVA et le promoteur signataire d’une convention pour ce nouveau produit bénéficierait des mêmes exonérations accordées pour le logement social». Et de poursuivre : «l’acquéreur devrait user de ce produit en tant que logement principal pendant une durée minimum de 4 ans».

II. Encouragement du marché du locatif et de la «location accession»
Selon la FNPI, la relance de ce marché s’appuie, en premier lieu, sur la mesure dérogatoire à la loi de Finances 2010, stipulant «de permettre aux «bailleurs- investisseurs» d’acheter au moins 20 unités de logement social de 250.000 DH groupées dans un immeuble indépendant ou disséminées dans l’enceinte d’un programme de logement social». Dans cette optique, une convention est attendue entre l’Etat et les «bailleurs-investisseurs». Notons que le bailleur ne peut être qu’une entité morale patentée (société d’investissement immobilière, fonds d’investissement, compagnies d’assurances, caisses de retraite, etc.). De même, la FNPI précise que «l’acquisition par l’investisseur serait exonérée de TVA, initialement bénéficiant à l’acquéreur, par sa prise en charge par l’Etat comme pour l’acquisition directe des logements sociaux». Sous un autre angle, la location est conditionnée par le statut de non-propriétaire du locataire. La priorité d’acquisition peut être donnée au dernier locataire après expiration du délai contractuel de location. S’agissant de la durée de location, elle est arrêtée à 8 ans avec possibilité au bailleur de revente, une fois le délai expiré. En outre, la détermination du montant du loyer sera conditionnée «par le niveau de rendement escompté par  l’investisseur et la décision d’arbitrage d’un futur locataire entre l’achat et la location», indique la Fédération.

III.  Encouragement du logement FVIT et résorption de l’habitat insalubre
«Exonérer les opérations de résorption de l’habitat insalubre (Programme Ville sans bidonvilles) de tous les impôts et taxes, ainsi que des droits fonciers et taxes de la conservation foncière et du cadastre», telle est la première mesure défendue par la Fédération nationale de promoteurs immobiliers. La FNPI recommande également l’exonération de la TVA sur les crédits bancaires, notamment Fogarim, destinés aux bénéficiaires des logements à faible valeur immobilière totale (FVIT) ou sociaux. Les propositions de la FNPI émises dans le cadre de la loi de Finances 2012, tendent, entre autres, à améliorer le dispositif du logement FVIT. Ainsi, la fédération propose de le soumettre aux dispositions des logements sociaux définies par la loi de Finances 2010 (prix de vente 140. 000 dirhams hors taxe  pour le R+4 au lieu de R+3). Parmi les propositions de la FNPI, on relève l’exonération des grandes opérations d’aménagement foncier de plus de 100 hectares de la taxe sur terrain non batti (TTNB) pendant une période de 20 ans ainsi que de la taxe sur les opérations de lotissement et de la taxe sur les opérations de construction. Selon la fédération, «cette disposition permettrait d’encourager le développement des villes nouvelles». Par ailleurs, les promoteurs immobiliers proposent de prolonger le délai à 3 mois au lieu de 30 jours, entre la date de versement par l’administration fiscale de la TVA relative aux logements sociaux et la date exigée pour la remise du contrat de vente définitive à cette administration. De même, ils recommandent la création d’un fonds spécial pour la réalisation des équipements socio-administratifs des villes nouvelles.

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