La location est-elle sortie de la zone de turbulences ? Nombreux sont les professionnels qui veulent le croire après l’approbation de la loi 67-12 par le Parlement. Votée par les députés le 1er août 2013, elle vient d’être adoptée par les conseillers le 29 octobre. Une date significative, selon ces milieux, puisqu’elle intervient quelques semaines seulement après l’ouverture de la session d’automne et que cela dit en quelle importance est tenue cette «loi qui organise les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou professionnel» dans un domaine où la règlementation ne fait pas l’unanimité.
Jugé trop favorable aux locataires, le cadre législatif qui régit la location du bâti est souvent décrié comme un facteur de désarticulation du marché du locatif. Un des plus graves effets pervers de la réglementation actuelle – de la loi du 25 août 1999 notamment – est en effet d’avoir «acculé les propriétaires au déni de location». Déni de location étant mis pour rétention de l’offre locative à cause du manque de garanties offertes aux propriétaires.
Selon des fonctionnaires du ministère de l’habitat et de la politique de la ville, la règlementation actuelle exagère les droits du locataire au détriment de ceux du propriétaire, et cette surprotection est d’autant plus préjudiciable qu’elle se poursuit au niveau judiciaire où, aux lenteurs de la procédure, s’ajoute le fait que les locataires bénéficient souvent de la sympathie des tribunaux. Résultat : 163.000 locaux vacants n’ont pas été proposés à la location, selon une étude du ministère en 2006-2007.
Le nombre de ces vacances tournerait actuellement autour des 200.000, selon la même source. Face à cette «aggravation en continu», le législateur a introduit plus d’équilibre dans la cinquantaine d’articles qui forme le corps de la nouvelle loi qui, selon le ministère, vise à instaurer plus d’équilibre et d’équité dans les rapports entre bailleurs et locataires, le rétablissement de la confiance sur le marché du locatif ainsi que la réduction de son contentieux. Un autre objectif du texte est «la promotion de l’investissement dans le secteur de l’habitat destiné à la location, et ce, par la restauration de la confiance des investisseurs institutionnels et privés dans ce domaine».
Basée sur l’écrit, la nouvelle relation entre le bailleur et le locataire doit être un clair énoncé des droits et obligations de chacun et comporter l’établissement d’un état des lieux daté, signé et légalisé par les deux parties au moment de la conclusion du contrat et à son terme. La nouvelle loi consacre par ailleurs le principe de la liberté de la fixation du prix du loyer, les conditions de son éventuelle révision et le taux de celle-ci. Elle n’en oublie pas pour autant les droits du locataire, car elle fait de la salubrité de l’habitat une des conditions de la validité du contrat comme elle opère un distinguo entre la procédure d’expulsion du locataire et celle préludant à la résiliation du contrat.
Le ministère estime par ailleurs que des mesures supplémentaires sont nécessaires à la promotion du secteur de l’habitat destiné à la location. Parmi ces actions, viennent en bonne place les incitations fiscales engagées en 2013 et confortées dans le projet de loi de Finances de 2014. Qualifiées d’attractives, elles seraient susceptibles de faire repartir la machine des réalisations nouvelles. Autre mesure de promotion : la création de l’institution d’intermédiation entre les bailleurs et les locataires. Elle devrait éviter des procès longs et coûteux en prévenant l’exacerbation des différends.
