Débat : Les notaires réagissent à la décision du tribunal administratif

La loi n°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâttis suscite encore des controverses quant à l’interprétation de son article 12 qui stipule ce qui suit «sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction, doit être établi par acte authentique ou par acte à date certain dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession.
La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la Justice.
Sont inscrits sur cette liste les avocats agréés près la Cour Suprême conformément à l’article 34 du Dahir formant loi N° 1.93-162 du 22 Rabii I 1414 ( 10 Septembre 1993) organisant la profession d’avocat.
Les conditions d’inscription des autres professionnels agréés à dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire.
L’acte doit être signé et paraphé en toutes ses pages par les parties et par celui qui l’a dressé.
Les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat Greffe du Tribunal de Première Instance dont le ressort duquel exerce ledit avocat».
Le problème qui se pose est le suivant :
1- Qui est habilité à établir les actes relatifs à la copropriété ?
Parmi le notaire, le adel, l’avocat agrée près la Cour Suprême et le professionnel appartenant à une profession juridique réglementée, lequel est-il habilité à dresser les actes relatifs à la copropriété.
2- Pourquoi le législateur a-t-il instauré les règles stipulées par l’article 12  de loi 18-00 ? Pourquoi a-t-il fixé restrictivement les personnes habilitées à dresser ces actes ?
Pour répondre à la première question, nous tenons à signaler que l’administration de la Conservation foncière adopte l’interprétation suivante :
Tous les actes se rapportant à la copropriété doivent être établis actuellement et sous peine  de nullité par acte authentique ou bien dressés par un avocat agréée près de la Cour Suprême.
Les professionnels appartenant à une profession juridique et réglementée ne pourront dresser de tels actes que s’ils sont inscrits sur la liste nominative fixée annuellement par le ministre de la Justice et qu’après que les conditions de l’inscription sur cette liste soient fixées par voie réglementaire.
Et étant donné que ni le décret réglementant les conditions d’inscription sur cette liste ni l’arrêté du ministre de la Justice fixant celle-ci n’a vu le jour, seuls les notaires, adels et avocats agréés près de la Cour Suprême sont actuellement habilités de recevoir de tels actes.
Par contre, une jurisprudence récente et non définitive interprète l’article 12  autrement :
En effet, il s’agit de deux curieux jugements se ressemblant par les motifs évoqués et rédigés, on dirait de la même main, mais émanant de deux juridictions différentes, en l’occurrence le Tribunal administratif de Casablanca en date du 18 janvier 2006 et le Tribunal administratif de Rabat en date du 22 janvier 2008.
Ces deux jugements estiment que l’application de l’article 12 de la loi 18-00 est suspendue jusqu’à l’élaboration du décret fixant les conditions d’inscription des professionnels agréés à dresser ces actes sur la liste nominative annuelle qui sera établie par arrêté du ministre de la Justice.
Et d’autres termes, à côté du notaire, du adel et de l’avocat agréé prés la Cour Suprême, les écrivains publics, ayant une formation juridique ou pas, ainsi que toute personne désireuse de rédiger un contrat ou faire de la rédaction d’actes son métier pourra le faire librement sans aucune restriction, jusqu’à ce que cette fameuse liste soit établie.
Et dans les motifs évoqués, les deux jugements en question précisent ce qui suit :
«…….. et attendu qu’en règle générale tous les actes  peuvent être rédigés par toute personne qualifiée et sans restriction, d’autant plus que le demandeur exerce la profession de Conseiller juridique qui est une profession juridique et par conséquent, il fait partie des personnes fixées par l’article 12 de la loi réglementant  la copropriété…» 
Cette jurisprudence est étonnante  à plusieurs niveaux.
Tout d’abord, et en toute objectivité, la rédaction de l’article 12 de la loi 18-00 ne semble pas avoir été faite par des professionnels du droit.
Et ironie du sort, la rédaction  de cet article permet à des «rédacteurs» qui n’ont ni formation juridique, ni la qualité d’officier public, ni la responsabilité morale et professionnelle, ni la détention d’une partie de la Puissance Publique dont jouit le Notaire, elle leur permet d’empiéter sur les attributions de ce dernier.
Ensuite, nous pensons que le jugement rendu par les deux tribunaux administratifs se contredisent tous deux avec l’un des motifs retenus.
En effet, les deux tribunaux administratifs suspendent l’application de l’article 12 qui prévoit entre autres, la possibilité pour les professions juridiques réglementées de rédiger des actes à la condition de l’établissement par le ministre de la Justice d’une liste nominative des professionnels agréés.
Et d’un autre côté, ces deux tribunaux font application de cet article puisque dans leurs attendus, ils prennent en considération la qualité de Conseiller Juridique» du demandeur et sa soi-disant «appartenance à une profession juridique» pour lui permettre de rédiger les actes se rapportent à la copropriété.
Par ailleurs, et en lisant attentivement l’article 12 il ne ressort en aucun cas une suspension expresse ou même tacite d’application. C’est dire que le juge a fait une interprétation extensive de la loi, chose qui est inadmissible.
Un texte de loi doit être interprété d’une manière restrictive.
La seule  suspension expresse de l’application de la loi 18-00 figure dans son article 60 qui stipule «la présente loi entre en vigueur dans un délai d’un an courant à compter de la date de sa publication au Bulletin Officiel»
Pourquoi le législateur a-t-il instauré les dispositions de l’article 12 ?
En d’autres termes, pourquoi a-t-il restreint la liste des personnes habilitées à rédiger les actes relatifs à la copropriété ?
Le souci du législateur  est de protéger le citoyen, et d’assurer une sécurité contractuelle synonyme de paix sociale.
Mais en rédigeant l’article 12 de la Sorte, le législateur a failli à son rôle de protecteur des intérêts des citoyens et il a ensuite apporté, et certainement sans le savoir, une innovation en matière de droit civil.
En effet, en permettant la forme sous signatures privées  dans la rédaction des actes relatifs à la co-propriété, le législateur n’a fait que garder l’ancien statut avec tous ce qu’il engendre comme litige, insécurité  et incrédibilité. Objectivement, connaissons- nous un professionnel autre que le notaire dont les actes font foi, détenteur d’une partie de la puissance publique, nommé par Dahir Royal, engageant sa responsabilité professionnelle, et sa solidarité en matière fiscale, ayant suivie une formation d’au moins  8 années après le Baccalauréat, et de plus dont l’exercice de la profession est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle et une assurance pour  insolvabilité.
Quelle garantie peut donner un rédacteur d’actes sous signatures privées à ses clients à part une prière ou un vœux  pour que l’avenir ne réserve pas de mauvaises surprises à ses clients ?
Notre législateur a ensuite innové en imposant au rédacteur  de l’acte sous signatures privées de signer et parapher avec les parties contractantes toutes les pages du contrat.
Quelle est l’utilité de cette curieuse disposition ?
L’acte sous signatures privées rédigé de la sorte est il différent et aussi protecteur que l’acte signé de la main des deux parties uniquement ?
A quoi va servir la signature de l’acte par son rédacteur à part l’identification de ce dernier ?
L’identification du rédacteur de l’acte sous signatures Privées n’engage ce dernier en rien.
L’acte rédigé de la sorte demeure un acte sous signatures privées.
Enfin, revenons à l’argument retenu par les deux tribunaux administratifs pour rendre leur jugement et qui est la qualité de «Conseiller Juridique» du demandeur et par conséquent «appartenant à une Profession Juridique réglementée».
A notre connaissance, il n’existe aucun texte de loi qui réglemente les conditions d’exercice de la profession de conseiller juridique.
Il existe un texte de loi datant du 12 Janvier 1945 qui réglemente la Profession d’agent d’affaire .
Et suivant l’article 1er de ce texte: «pour l’application du présent Dahir sont réputées agents d’affaires, les personnes physiques ou morales :
1- Qui exercent habituellement la profession :
De courtier ou d’intermédiaire soit pour la vente d’immeubles ou de fonds de commerce, soit pour la recherche de capitaux en vue de placements ou de prêts assortis ou non d’une hypothèque, d’un gage ou d’un nantissement ;
2- Qui, en dehors des avocats, s’occupent  habituellement de contentieux ou de rédaction d’actes, interviennent dans les opérations d’immatriculation d’immeubles, ou exercent la profession  de Conseil Juridique ou Fiscal, de Commissaire aux comptes, d’organisateurs de comptabilité, d’expert comptable, de géomètre topographe, ……………… »
En conséquence, la personne qui prétend faire du Conseil Juridique, même sans aucune formation de droit, est réputée «agent d’affaire ».
Imaginez-vous entrain de vendre ou d’acheter un bien immobilier par le biais d’une personne qui en même temps peut exercer la profession de courtier ou d’intermédiaire, de gérant d’affaires ou d’agent de location d’immeubles. De plus, pour exercer, l’agent d’affaire  doit avoir une autorisation du directeur des Finances, déposer une caution bancaire,  et tenir un répertoire  côté et paraphé par le Président du Tribunal de Première Instance et sur lequel il doit inscrire tous les  actes qu’il rédige même ceux qu’il rédige pour son propre compte.
Nous nous demandons bien si nos juges ayant statué sur ces deux affaires ont bien vérifié que nos «Conseillers Juridiques» ont respectés les dispositions rigoureuses de cette loi.
Nous nous demandons bien si le Dahir du 12 janvier 1945 réglementant la profession d’agent d’affaires est applicable actuellement. Encore  une ironie du sort, on attend depuis 1945 les arrêtés du Directeur des Finances qui fixeront les conditions d’applications de ce fameux Dahir.
L’article 19 de ce Dahir stipule «des  arrêtés du Directeur des Finances fixeront les conditions d’application du présent Dahir». Conclusion : toute personne qui prétend être agent d’affaires doit respecter les dispositions du texte qui régit cette profession et pour ce faire, elle doit attendre les arrêtés du ministre des finances qui fixeront les conditions de son application.   
 Notons enfin que la justice marocaine a déjà eu l’occasion de se prononcer sur un cas similaire par un arrêt rendu par la chambre civile de la cour d’appel en date du 09 octobre 2006 .
Cet arrêt a fait preuve de raison et d’équité , il a appuyé la décision du conservateur de la propriété foncière de Ain Chok .
Ce dernier avait raison, a estimé la cour d’appel, de refuser  l’inscription sur les livres fonciers  d’un acte de donation sous signatures privées relatif à un appartement en copropriété, estimant que cet acte doit être rédigé sous la forme authentique.


• Maitre Chakib Ghiati
Président du département juridique de la Chambre nationale du notariat moderne

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