Youssef Ibenmansour : «L’investissement dans l’immobilier de luxe ne peut être que profitable»

Youssef Ibenmansour : «L’investissement dans l’immobilier de luxe ne peut être que profitable»

ALM : Comment évaluez-vous le marché de l’immobilier de luxe au Maroc?
Youssef Ibenmansour : Nous avons constamment soutenu que le marché de la promotion immobilière dans notre pays se distingue par son caractère domestique qui en garantit la pérennité malgré les soubresauts qui peuvent secouer l’économie mondiale. Nous ne pouvons pas, cependant, en dire autant pour ce qui est du segment haut de gamme qui a été lourdement affecté par les conséquences de la crise internationale car, dépendant en majeure partie du comportement d’une clientèle étrangère, en plus d’une surproduction, notamment à Marrakech et Tanger, due à une certaine euphorie aiguisée par cinq ans de croissance économique soutenue de 2003 à 2007. Néanmoins, il y a lieu de préciser que ce marché demeure limité puisqu’il ne représente que 5% environ du volume de la production nationale. Actuellement, les promoteurs organisés s’attellent à réadapter leur production aux réalités du marché local, en réajustant leurs produits pour s’adresser à des cibles adéquates, notamment celles qui constituent la classe moyenne qui continue d’exprimer des besoins pressants. Ce recadrage de production appuyé par des formules de financement originales et fortement adaptées à des cibles nationales semble donner ses fruits puisque des programmes spécifiques connaissent déjà une fluidité de commercialisation appréciable.

Marrakech a été trops touché par la crise, autant que les investisseurs étrangers. A quand une relance?
Le développement rapide de la promotion immobilière dans cette ville durant ces dernières années a conduit à une situation prenant de court l’ensemble des opérateurs du secteur aussi bien du public que du privé. Par ailleurs, la ville continue de souffrir d’un manque pénalisant de documents d’urbanisme puisque les plans d’aménagements urbains sont dépassés. La relance sera au rendez-vous quand cette situation de blocage sera levée. Quant aux investisseurs étrangers, la ville n’est pas prête de perdre son attrait et la situation se rétablira aussitôt que les impacts de la crise internationale disparaîtront.

Quelles sont les contraintes qui ralentissent la croissance du secteur?
D’abord, il y a lieu de préciser que compte tenu des indicateurs publiés par le MHUAE, nous pouvons plutôt parler d’une croissance au ralenti. Sur le plan national, il est bon d’affirmer que le Royaume du Maroc est considéré parmi les rares pays au monde à avoir surmonté les effets négatifs de la crise internationale en réalisant un taux de croissance performant. Le secteur de la promotion immobilière y est pour quelque chose. Toutefois, compte tenu de la baisse des transactions immobilières et de la décélération des crédits bancaires, le secteur gagnerait à retrouver sa vitesse de croisière si des obstacles d’ordre interne sont levés. Il est évident que ces obstacles constituent un frein pour une croissance plus rapide du secteur, dont les opérateurs aussi bien du public que du privé sont capables dans le cadre d’un partenariat mutuellement profitable, de relever le défi de satisfaire une demande annuelle de l’ordre de 120.000 nouveaux ménages par an, en plus de la résorption du déficit cumulé, estimé aujourd’hui à plus de 600.000 logements.

Est-ce que le marché de l’immobilier de luxe reste touché par le phénomène du noir ?
L’économie informelle est un fléau qui se propage à travers tous les pans de l’économie nationale. C’est un fait de société qui n’est donc pas propre au secteur de la promotion immobilière. Néanmoins, et depuis l’année 2007, c’est-à-dire moins d’une année après sa création dans sa nouvelle configuration, la FNPI a fait de la lutte contre le noir l’une de ses principales priorités. Le résultat ne s’est pas fait attendre au point qu’aujourd’hui cette pratique a totalement disparu dans le segment de production le plus important, notamment celui du logement social. Les récentes sorties de la FNPI à ce sujet sont fort significatives en vue d’une moralisation de l’ensemble des segments de production.

L’immobilier de luxe est-il toujours un bon investissement?
Le pays se développe, de nouvelles régions émergent du lot et la régionalisation avancée est en cours. Autant d’éléments qui militent pour une attractivité de plus en plus grandissante du pays. Et comme dans tout développement socio-économique, l’investissement dans l’immobilier de luxe, notamment à vocation touristique, ne peut être que profitable.

Quels en sont les tendances et les produits les plus attractifs ?
S’agissant de tendances, il est nécessaire de ramener les espaces d’habitation à des surfaces mieux adaptées. Dans ce sens, nous constatons un redimensionnement de l’offre qui répond parfaitement aux exigences et aux possibilités de financement du cadre marocain. Pour ce qui est des produits les plus attractifs, un engouement pour le balnéaire est nettement perceptible.

Quels sont les facteurs qui favorisent l’essor de l’immobilier de luxe ?
Parmi les facteurs favorisant l’essor de ce secteur, nous citerons, en particulier, un environnement hospitalier, une accessibilité et une desserte garantissant une fluidité du mouvement, des espaces verts et des espaces de vie offrant un confort et un cadre agréable, une gestion optimum de la copropriété, ainsi que des réalisations privilégiant le développement durable et l’efficacité énergétique.


Les mesures à prendre pour accélérer la croissance du secteur
Selon la FNPI , les mesures à prendre pour renforcer la croissance du secteur sont :
• L’accélération du rythme d’établissement des schémas directeurs et des plans d’aménagement sectoriels.
• L’assouplissement des procédures d’octroi des autorisations de construire et du permis d’habiter.
• L’assouplissement des procédures d’immatriculation et des éclatements de titres fonciers.
• Une prévision raisonnable des espaces réservés aux équipements publics (taux national d’application = 7 à 10%).
• Uniformisation des statuts fonciers et refonte des deux régimes juridiques existants.
• Création d’agences foncières régionales (multiplication des administrations agissant dans ce domaine). Le foncier reste en effet la principale cause du renchérissement du coût de l’immobilier.
• Nécessité d’un aménageur unique au niveau des collectivités locales.
• Mise en place de moyens financiers adéquats pour les équipements en infrastructure de base (implication des propriétaires fonciers).
• Prévoir un coefficient de réévaluation des prix des intrants sur une période de 10 ans.
• Fluidifier le mécanisme de remboursement de la TVA. Risque de problèmes d’exécution et non de loi.
• Respect du pacte moral entre l’Etat et les promoteurs immobiliers : bannissement du noir par tous les promoteurs.
• Création d’une cellule de médiation et de recours dans les litiges qui surviendraient dans les blocages dus à des contraintes administratives.
•  Améliorer le cadre réglementaire lié à ce dispositif (Loi de la copropriété et VEFA).

 

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