Entretien avec Abdelmajid Bergach, notaire : «J’aurais aimé que les promoteurs offrent plus de sécurité et de transparence aux clients»

ALM : Le SMAP est une occasion pour les futurs acquéreurs de se concerter avec les notaires et discuter des pratiques et modalités en vigueur. En tant que professionnel, comment évaluez-vous ces échanges ? 

Abdelmajid Bargach : Il faut dire que nous nous inscrivons dans une évolution. Nous observons des changements d’une édition à l’autre. Mais reste à savoir si ces changements vont dans le bon sens ou non. En tant que  professionnel j’aurais aimé que les promoteurs offrent plus de sécurité et de transparence aux clients car les méthodes qui sont proposées aujourd’hui laissent quelque part à désirer. Lors de l’achat d’un bien en l’état  futur d’achèvement, on propose un contrat de réservation. D’après la loi 107-12 le contrat de réservation, conçu comme un test de pré-commercialisation, ne permet au promoteur de toucher qu’une avance de 5% qui est séquestrée sur un compte indisponible. L’acheteur jouit, en contrepartie, d’un droit de rétractation dans un délai de 30 jours qui suivent la signature du contrat. Si l’acquéreur se rétracte le promoteur a un délai de 7 jours  de l’exercice de ce droit pour restituer les fonds avancés. Dans la pratique,  les choses se déroulent autrement. Autre chose à signaler, le contrat de réservation doit absolument être suivi d’un contrat préliminaire qui, lui, prévoit des garanties supplémentaires, notamment la garantie financière de remboursement des avances et la garantie financière d’achèvement. Certes, ces garanties ne sont pas opérationnelles  au jour d’aujourd’hui puisqu’on attend le décret d’application. Ceci étant, il faut se mettre à la place de l’acquéreur qui s’engage dans une aventure sans connaitre son issue.

Qu’en est-il des retards de livraison ?

Les meilleurs projets aujourd’hui sont ceux qui s’achèvent déjà. Les promoteurs perçoivent des avances auprès de leurs acquéreurs seulement la livraison parfois peut prendre des années parfois pour des facteur endogènes ou exogènes au projet immobilier. Ce retard si l’on respecte la loi  est sanctionné par des pénalités et majorations, soit une indemnité égale à 1% et ce dans la limite de 10%; et ce sur la base des sommes perçues par le promoteur. C’est également un dispositif que l’on n’applique pas puisque l’acheteur une fois qu’il s’engage dans l’acte d’achat le rapport de force s’inverse.

Quelles sont les problématiques qui ressortent à chaque fois lors de vos échanges avec les acquéreurs?

J’énumèrerais deux grandes problématiques. Tout d’abord la VEFA, précisément dans quelle mesure les promoteurs respectent les dispositions de cette loi. Le constat est amer puisque les procédures proposées ne sécurisent pas les acheteurs. Il y a des avances qui sont perçues mais en contrepartie il n’y a pas de visibilité par rapport à la date de livraison et à la qualité du produit qui va être livré, etc. Le deuxième problème concerne la réforme du code de droit réel et particulièrement l’article 2. C’est un article qui fait couler beaucoup d’encre. Les Marocains du monde considèrent que cet article est une menace et une source d’insécurité juridique. Cet article stipule que si une personne arrive à spolier votre bien et vous laissez passer un délai de 4 ans, elle sera réputée titulaire du droit de propriété  de manière inataquable. Donc pas moyen de récupérer le bien. C’est pourquoi aujourd’hui beaucoup de Marocains du monde et d’associations demandent la réforme de cet article 2.

Y-a-t-il une fiscalité dédiée aux Marocains du monde ?

Absolument pas. Certaines exceptions sont accordées aux MRE mais c’est plus de l’ordre de la fiction qu’autre chose. Aujourd’hui, on sait que pour profiter d’une exonération dans le cadre des profit immobiliers sur Impôt sur les revenus il faut justifier d’une habitation consécutive de six années. L’administration fiscale accorde cet avantage à des Marocains bien qu’ils aient un domicile fiscal à l’étranger à partir du moment que ce bien est utilisé comme  point de chute au Maroc et s’ils restent six ans ils peuvent bénéficier de l’exonération. Après il y a d’autres types d’avantages fiscaux. Je dirais c’est de l’ingénierie juridique et financière puisque les Marocains du monde, soit individuellement, soit dans le cadre d’une société, peuvent acquérir un bien en exonération de TVA au Maroc. Toutefois,  certaines conditions s’imposent pour bénéficier de cet avantage. Il faut destiner le bien à acquérir en location meublée et il faut également le maintenir dans ses actifs pendant une  durée de 10 ans à condition  bien entendu de s’y mettre pendant les trois premières années de la date  de démarrage de l’activité. Il faut savoir qu’en parallèle à la fiscalité nationale, il faut également prendre en considération les conventions internationales. Le Maroc et la France sont liés par une convention de non double imposition. Cette convention permet d’éviter qu’un même revenu puisse subir deux impositions. A titre d’exemple un MRE qui achète un bien immobilier au Maroc pour le mettre en location, les revenus locatifs sont taxés au Maroc suivant la convention en vigueur. Après, ce qu’il paye au Maroc comme impôt sur le revenu (IR) est déductible de son IR en France parce qu’il est considéré comme un contribuable fiscal français.

Qu’en est-il des étrangers qui investissent dans l’immobilier marocain ?

Il existe un dispositif qui concerne le rapatriement des retraites parce qu’il bénéficie d’un abattement qui va jusqu’à 80%. En dehors de cela,  ils sont soumis aux règles du droit commun. Aujourd’hui nous encourageons les retraités  français à venir s’installer au Maroc en leur accordant cet avantage mais à condition qu’ils cèdent l’intégralité de leurs pensions au Maroc sans demander par la suite la convertibilité.