Typologie, densité et cohabitation, ancienneté, déficit … Radioscopie du parc du logement urbain au Maroc

Près de 60% du parc urbain a été construit entre 2004 et 2024.

Etude : Sur la base des résultats du Recensement général de la population et de l’habitat de 2024, le Haut-Commissariat au Plan (HCP) a publié une étude sur le parc du logement urbain. Il a atteint 8,34 millions d’unités en 2024, soit un rythme moyen annuel de 215.000 logements supplémentaires par an depuis 10 ans. Les détails.

Le Haut-Commissariat au Plan (HCP) vient de publier une étude portant sur le parc de logements en milieu urbain. Elle a pour objectif de quantifier le parc du logement urbain, d’en déterminer les caractéristiques physiques et d’en évaluer la qualité et la dynamique d’évolution au fil du temps. En 2024, le parc de logements au Maroc s’élève à environ 11,85 millions d’unités, dont 70,3% en milieu urbain, soit 8,34 millions de logements et 29,7% en milieu rural (soit 3,52 millions). La structure du parc logement urbain, selon le type d’habitat, fait apparaître une dominance marquée des maisons marocaines modernes, qui représentent 59,2% de l’ensemble du parc urbain. Les appartements occupent la seconde position avec 31,7%, tandis que les villas et les maisons marocaines traditionnelles ne représentent respectivement que 3,2% et 2,5%. Le type d’habitat précaire, comprenant notamment les bidonvilles (2,2%) et les logements de type rural ou assimilés (1,2%), représente 3,4% du parc logement urbain. Dans son étude, le HCP précise que sur un total de 8.336.782 logements que compte le parc urbain en 2024, 5.928.891 sont occupés à titre de résidence principale, soit 71,1% de l’ensemble. Les logements non occupés à titre principal, comprenant les résidences secondaires ou saisonnières ainsi que les logements vacants, représentent 28,9% du parc du logement urbain.

Typologie : Les maisons marocaines modernes en tête

L’examen de la répartition des logements urbains selon le type révèle que les maisons marocaines modernes constituent la forme d’habitat la plus répandue parmi les logements occupés, avec une part de 65%, suivies des appartements (25%) et des autres types de logements (10%). S’agissant des logements urbains non occupés à titre de résidence principale, ceux-ci sont majoritairement constitués d’appartements (48,2%) et de maisons marocaines modernes (45%), soit un total de 93,2%. Les villas et les maisons marocaines traditionnelles représentent, quant à elles, seulement 6,8% des logements urbains non occupés. Le HCP signale que près de 13,4% des logements urbains ne sont pas occupés, constituant ainsi le parc de logements vacants. Par ailleurs, 15,5% du parc urbain est utilisé comme résidence secondaire ou saisonnière. Ce type de logement se concentre essentiellement dans les régions de Casablanca-Settat (23,9%), Tanger-Tétouan-Al Hoceima (20,4%), l’Oriental (11,7%), Rabat-Salé-Kénitra )10,9% et Fès-Meknès (9,9%).

60% du parc urbain âgé de moins de 20 ans

Selon le HCP, 59,8% des logements urbains sont neufs ou récents, c’est-à-dire âgés de moins de 20 ans, ce qui reflète la dynamique soutenue du secteur de l’habitat au cours des deux dernières décennies. En effet, près de 60% du parc urbain a été construit entre 2004 et 2024. Par ailleurs, 33,9% des logements urbains ont été achevés entre 1974 et 2004, présentant un âge compris entre 20 et moins de 50 ans, tandis que le reste du parc, composé de logements construits avant 1975, c’est-à-dire âgés de 50 ans et plus, ne représente que 6,2% du total. Ainsi, 77,5% des appartements ont moins de 20 ans, tandis que 20% présentent un âge compris entre 20 et moins de 50 ans. Le parc des villas est également relativement récent, avec 60,3% des logements âgés de moins de 20 ans et 5,5% de 50 ans et plus. Pour les maisons marocaines modernes, 53,5% ont été construites entre 2004 et 2024, 40,2% ont un âge compris entre 20 et moins de 50 ans, et seulement 6,3% ont 50 ans et plus. En revanche, les maisons marocaines traditionnelles sont vieilles. En effet, 37,4% ont été construites avant 1974, 40,7% ont entre 20 et moins de 50 ans, et seulement 22% ont moins de 20 ans.

Densité d’occupation : 1,3 personne par pièce

Depuis 1982, le nombre moyen de personnes par pièce a diminué de manière continue. ll est passé de 2,1 personnes par pièce à 1,7 en 2004, pour atteindre 1,3 personne par pièce en 2024, soit une baisse globale de plus de 38%. Les villas affichent un taux d’occupation de 0,7 personne par pièce, traduisant des conditions d’habitation confortables et un espace largement suffisant par occupant. Hormis les appartements qui présentent également une densité relativement modérée, la plupart des autres types d’habitat enregistrent des taux d’occupation supérieurs à la moyenne urbaine (1,3 personne par pièce). A noter que les maisons marocaines, qu’elles soient modernes ou traditionnelles, enregistrent quant à elles un taux d’occupation proche de la moyenne urbaine (1,4 personne par pièce). Pour les logements de type sommaire ou bidonville (1,8 personne par pièce) et les logements de type rural (1,7). Pour ce qui est de la cohabitation des logements, le HCP révèle qu’au cours de la période 2004- 2014, le degré de cohabitation révèle une nette amélioration des conditions de logement. Cette évolution se traduit par le recul des logements de cohabitation, qui passent de 4,4% en 2004 à 2,6% en 2014, ainsi que par une baisse significative du taux de cohabitation, de 10,2% à 6,3%. En revanche, entre 2014 et 2024, une relative dégradation des conditions d’occupation se dessine. La part des logements occupés par un seul ménage diminue de 97,4% en 2014 à 93,7% en 2024, tandis que la proportion de logements de cohabitation augmente. Cette tendance se reflète également dans la légère hausse du taux de cohabitation, qui passe de 6,3% à 6,6%. L’analyse de la cohabitation par région montre que ce phénomène touche presque toutes les régions du pays, mais avec des intensités variables. Les régions de l’Oriental, de Casablanca-Settat et de Marrakech-Safi enregistrent les taux de cohabitation les plus élevés, dépassant ou se rapprochant de la moyenne nationale, avec respectivement 9,4%, 8,3% et 6,6%. À l’inverse, les régions de Laâyoune-Sakia El Hamra (1,9%) et de Guelmim-Oued Noun (2,4%) sont les moins touchées, le pourcentage de logements abritant deux ménages ou plus s’établissant respectivement à 1,8% et 2,3%.

Le taux du déficit quantitatif en logements en baisse

Le taux de déficit quantitatif en logements, calculé en rapportant le déficit quantitatif total à la somme des logements salubres occupés et vacants, n’a cessé de diminuer depuis 2004, passant de 19,6% en 2004 à 9,9% en 2014, pour s’établir à 4,9% en 2024, traduisant ainsi une amélioration notable de la situation. En termes d’effectifs, le déficit quantitatif en logements a diminué de près de 304.000 unités entre 2004 et 2024. Le HCP explique cette tendance baissière, amorcée dès les années 1980, a été accélérée par la progression du parc de logements salubres vacants, qui a augmenté de près de 655.000 unités au cours des deux dernières décennies. En 2024, le taux de déficit quantitatif en logements le plus élevé est observé dans les régions de Casablanca-Settat (9,3%) et Drâa-Tafilalet (8,4%), tandis que les taux les plus faibles concernent Guelmim-Oued Noun (1,1%), Souss-Massa (2,1%) et Tanger-Tétouan-Al Hoceïma (2,2%).