Attractivité de l’immobilier à Marrakech : Le groupe Knight Frank vient apporter son expertise

Valeur relative : Une comparaison des prix de l’immobilier premium qui montre que Marrakech reste moins chère sur cette gamme.

Baromètre : C’est une première. Le leader du conseil international en immobilier, Knight Frank (KF), a rendu publique, la semaine dernière, une étude du marché résidentiel haut de gamme à Marrakech. Fondé il y a plus de 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank vient apporter son expertise comme conseil international en immobilier. L’attractivité de Marrakech est confirmée. Les détails.

Le cabinet conseil britannique est reconnu pour ses études de référence. Son Wealth Report du marché de la richesse et du luxe publié tous les ans en est une démonstration. Ce travail présente les tendances mondiales en matière de patrimoine et la performance des marchés immobiliers de luxe à l’échelle mondiale. Quatre semaines après la sortie de l’édition 2026, a été publié, pour la première fois, un rapport spécifique sur le marché immobilier résidentiel haut de gamme «prime» de Marrakech.
Car c’est un fait : la ville ocre est devenue aussi attractive et concurrentielle que les hubs européens classiques. Et le document y dévoile les clés pour comprendre l’évolution du marché de l’immobilier à Marrakech. Tel que conçu, le rapport présente le secteur, les avantages à investir à Marrakech, ses attraits, le développement des infrastructures, la réalité financière et fiscale, les freins subsistants. « Il en est ressorti un marché en pleine progression qui se structure et se professionnalise», affirme Knight Franck. «Il attire de nouveaux profils d’acheteurs. Les biens immobiliers résidentiels haut de gamme se situent généralement entre 5.500 et 7.000 € le m². Une forte hausse des prix est observée, soutenue par une offre limitée. Les montants ont augmenté d’environ 10 à 15 % sur certaines zones, ces deux dernières années, la demande de logements clés en main de haute qualité dépassant l’offre», poursuit le spécialiste. La majorité concerne des villas meublées en revente. Les prix au mètre carré restent, cela dit, inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes villes européennes, ce qui rend Marrakech très attractive au regard de ses autres atouts.
L’étude a révélé que depuis la pandémie de la Covid-19, l’activité de promotion immobilière s’est intensifiée mais l’inégalité des normes de livraison a créé un marché à deux vitesses, concentrant la demande dans des complexes établis et gérés par des professionnels.

«Le rapport identifie les 5 zones les plus prisées selon les attentes des acheteurs. La médina pour ses riads. L’Hivernage et Majorelle, centraux, principalement composés d’appartements. Les 3 autres proposent essentiellement des villas. Il s’agit d’Amelkis/Al Maaden/Route de Ouarzazate avec ses trois parcours de golf, la route d’Amizmiz qui devient le corridor de luxe le plus dynamique de Marrakech et la Palmeraie Nord/Route de Casablanca, qui s’impose toujours comme le segment phare grâce à sa localisation privilégiée et ses propriétés confidentielles recherchées dotées de jardins paysagers matures de plus de 50 ans », poursuit l’auteur de l’étude. Cette dernière a également mis en exergue le fait que « si la France et le Royaume-Uni gardent leurs places en tête, la diaspora marocaine, les acheteurs basés à Dubaï, et ceux du Moyen-Orient et des États-Unis s’avèrent des moteurs clés ». Les clients ont également été identifiés comme jeunes (entre 40 et 50 ans), mobiles, avec des enfants scolarisés. Stella de Bagneux, agent référent de Knight Frank de la région Marrakech-Safi, déclare justement que «les acheteurs de biens haut de gamme sont aujourd’hui de jeunes familles, les professionnels du secteur technologique, les ménages du Moyen-Orient, la diaspora marocaine et les résidents de Dubaï à la recherche d’alternatives».

La ville ocre séduit en dehors de son atout principal lié au climat. Les nouveaux acquéreurs trouvent des offres en matière de culture, d’écoles internationales, de santé, d’accessibilité financière relative, de sécurité au quotidien, d’infrastructures en développement ou encore les niveaux record de fréquentation touristique qui renforcent la dynamique à long terme du marché. «La demande devient plus internationale et plus réfléchie. Les acheteurs ne viennent pas uniquement dans une optique de style de vie : ils comparent Marrakech à d’autres marchés mondiaux de résidences secondaires et reconnaissent la valeur relative qu’elle offre, en particulier dans le segment haut de gamme » commente d’ailleurs Mark Harvey de Knight Frank.

En termes de développement des infrastructures, la co-organisation de la Coupe du monde de la FIFA 2030 par le Maroc accélère les délais de réalisation des grands projets d’infrastructures. L’extension prévue de la ligne ferroviaire à grande vitesse reliant Casablanca à Marrakech, et celle de l’aéroport de Marrakech-Menara qui propose actuellement des vols directs vers 111 destinations, dont New York et Riyad ont été rappelées dans le rapport du cabinet conseil international. Sur un autre registre, Knight Frank relève que « la qualité de construction peut varier considérablement d’un projet à l’autre, ce qui rend indispensable une vérification préalable ».

Le rapport renseigne également sur l’aspect des données financières rassurantes pour les futurs acheteurs sur les frais transactionnels, les taxes annuelles, l’impôt sur les plus-values. Le Maroc offrant un environnement fiscal relativement favorable, sans impôt sur la fortune ni sur les successions. Il dispose également d’un réseau de conventions pour éviter la double imposition.
En définitive, Marrakech est en train de passer d’un marché opaque, axé sur le mode de vie, à une destination de résidence secondaire plus structurée et d’envergure internationale, avec des prix toujours inférieurs à ceux de nombreuses villes européennes comparables. Son parc immobilier de haute qualité limité vise à répondre à une demande internationale en hausse. L’amélioration des infrastructures devrait soutenir la poursuite de la croissance et les valeurs des biens de prestige devraient augmenter d’environ 6% en 2026.