Immobilier logistique : La modernisation de l’offre est de mise

L’offre fragmentée de l’immobilier logistique exploité au Maroc, dont la majeure partie est constituée d’entrepôts de classe C (92 %), présente un défi de modernisation et de mise à niveau.

Décryptage : Selon une récente enquête de l’AMDL, l’offre fragmentée de l’immobilier logistique exploité au Maroc, dont la majeure partie est constituée d’entrepôts de classe C (92 %), présente un défi de modernisation et de mise à niveau.

Bien que son coût ait baissé de 15 % sur la dernière décennie, l’offre de l’immobilier logistique devra être modernisée sur le plan des équipements et des processus. Une conclusion tirée par l’Agence marocaine de développement de la logistique (AMDL) d’une récente enquête sur l’immobilier logistique au Maroc menée auprès de 1.000 entreprises et ce en partenariat avec l’Observatoire marocain de la compétitivité logistique (OMCL). «L’offre fragmentée de l’immobilier logistique exploité au Maroc, dont la majeure partie est constituée d’entrepôts de classe C (92 %), présente un défi de modernisation et de mise à niveau», peut-on retenir dans ce sens. L’enquête de l’AMDL a établi un diagnostic de l’immobilier logistique en exploitation courant l’année 2021.

Elle a ainsi permis de caractériser l’immobilier logistique à l’échelle nationale et des régions ainsi que de disposer de données relatives à son exploitation et de faire ressortir les principaux enseignements relatifs à son développement. « Cette enquête a permis de corroborer les principales orientations de la stratégie nationale logistique, parmi lesquelles l’investissement dans des zones logistiques régionales de structuration et de massification, l’importance de la multi-modalité, des entrepôts frigorifiques pour la souveraineté alimentaire – pour des flux optimisés et une logistique efficiente », apprend-on dans ce sens. Parmi les constats établis dans le cadre de cette enquête, on relève la nécessité d’accélérer le mouvement d’externalisation actuellement mis en place par les grandes entreprises nationales et les grands groupes mondiaux. « Le reste du tissu économique encapsule actuellement les fonctions de la supply chain, au détriment d’une meilleure productivité et compétitivité », relève l’AMDL à ce niveau.

L’enquête a par ailleurs établi le potentiel de l’investissement en immobilier logistique (les entrepôts) et ce dans le cadre de la séparation des activités, entre l’actif immobilier d’une part et la prestation logistique professionnelle d’autre part. Dans les détails, la surface totale de l’immobilier logistique au niveau national dépasse les 20 millions de mètres carrés totalisant environ 13.000 unités logistiques. L’enquête de l’AMDL relève cinq types d’unités de stockage. Citons en l’occurrence les entrepôts non frigorifiques dont la superficie avoisine les 14 millions de m² contre 1 million de m² pour les entrepôts frigorifiques. A ces entrepôts s’ajoutent les terrains de stockage à l’air libre (près de 4 millions de m²), les silos (près de 1 million de m² et x10 pour le volume en m3), les cuves et les citernes (près1 million de m² et x3,5 pour le volume en m3). «Ces surfaces bénéficient majoritairement d’une bonne accessibilité aux infrastructures de base, en dépit d’une faible implantation à proximité du rail », commente l’AMDL à ce propos. Et de préciser que «67 % des unités logistiques sont situées à moins de 5 km d’une autoroute, 60% se situent à moins de 50 km d’un port et 25% se trouvent à moins de 50 km d’un aéroport». Se référant à l’enquête, 75 % des surfaces d’entreposage sont exploitées pour compte propre avec une surface moyenne relativement modeste de 1.404 m²/unité, contre 25 % seulement exploitées pour compte d’autrui avec une surface moyenne plus importante à 2.455 m²/unité.

Il ressort également que seulement 40 % de l’immobilier logistique au Maroc est exploité en mode location. « Cette pratique est plus répandue chez les entreprises offrant le service d’entreposage pour le compte d’autrui », précise l’AMDL. Pour ce qui est de l’externalisation des activités d’entreposage, l’enquête relève un faible taux d’externalisation chez les PME.
Le taux d’entreprises qui ont recours à cette pratique est estimé à 5 % contre 22 % chez les grandes entreprises.
Il est à noter que l’emploi dans les activités de l’entreposage représente 18 % de l’emploi global dans les activités de transport et de logistique au Maroc, avec 82.000 emplois directs, soit en moyenne 4 personnes/1.000m².