Acrobaties immobilières pour échapper au fisc

Des appartements à vendre poussent tous les jours à Casablanca. Mais hormis ceux catalogués dans la rubrique «logements économiques», situés généralement dans les Doha, sur la route de Sidi Maarouf, dans le quartier Oulfa, entre autres, la plupart de ces belles résidences échappent au quidam. A Maarif, où il fait bon vivre, le mètre carré dépasse allégrement les 10 000 dirhams. Mais ce ne n’est pas cela qui décourage les acheteurs. Pour un 73 mètre carrés, comportant deux chambres, un salon, une cuisine avec bar et une terrasse, le prix approche facilement 800 000 dirhams. Si l’on tient compte des différentes formules de crédit logement mis en place par les banques, ce montant n’est pas hors de portée.
Seulement, sur l’exemple proposé, les promoteurs réclament jusqu’à 170 000 dirhams, une somme versée et non déclarée.
«C’est parfaitement illégal, rétorque le commis, mais sans cela, avec la fiscalité élevée, on ne peut pas s’en sortir». C’est à prendre ou à laisser. L’affaire, semble-t-il, est banale, les valeurs réelles ne sont jamais déclarées au fisc. En fait, déclare un promoteur, «les personnes physiques s’arrangent souvent pour ne pas déclarer la totalité de la vente, en raison de la taxe sur le profit immobilier». Cette taxe reservée à toute vente excédant 60 000 dirhams, varie entre 3 et 20%.
Souvent, les acheteurs ne disposant pas de l’avance proposée, sont obligés de déposer des chèques auprès du promoteur et les décaissements se font tous les mois. Ensuite, vient la phase du crédit immobilier proprement dit. Opération supervisée d’un côté par la banque, de l’autre par des notaires et qui fixe le mode de paiement. Mais entre les chèques déposés chez le promoteur, les intérêts majorés de la TVA, de la prime d’assurance et des frais divers, l’achat devient très vite un gouffre financier. Car derrière la face visible de l’iceberg, il y a aussi toutes ces petites taxes comme les droits d’enregistrement (2,5%), la taxe notariale (0,5%), des droits de publication, etc. Viendra ensuite se greffer à ces impôts, la taxe d’édilité. De l’avis d’un opérateur membre de la FNI, «les causes des diverses pratiques observées dans les transactions immobilières sont à rechercher dans une fiscalité élevée». La baisse de celle-ci entraînerait-elle pour autant le retour à la transparence ? Si tel est le cas, les logements économiques ne doivent pas connaître de zone d’ombres dans leurs transactions.
Le programme des 100 000 logements initié par le gouvernement propose, en plusieurs des mesures incitatives pour les promoteurs, des procédures d’acquisition normalement étanches à la fraude et aux mauvaises pratiques.
En tout cas face aux agissements de certains promoteurs, le consommateur n’a pas le choix. La multiplication des institutionnels (CDG), Thomas Piron Et Fadesa inversera sûrement la donne. Ces entreprises ne réclament pas «l’avance non déclarée», ce qui du coup rend l’accès à leurs produits plus aisé. Pourvu seulement d’être éligible auprès des banques, chose qui n’est pas garantie à tous les coups.