Ahmed Taoufiq Hejira : «L’application de la loi sur la VEFA régulera le marché du luxe»

ALM : Comment se porte le marché de l’immobilier du luxe ?
Ahmed Taoufiq Hejira : On ne peut pas dissocier le marché immobilier du luxe du comportement du marché immobilier dans sa globalité. Les indicateurs macroéconomiques englobent la conduite du secteur en entier et démontrent de bonne santé de l’immobilier. Exemples: Le cumul de la consommation du ciment à fin avril 2011 a enregistré une augmentation de 7,55% en passant de 4,85 millions de tonnes à fin avril 2010 à 5,21 millions de tonnes à fin avril 2011. L’encours de crédits à l’immobilier a enregistré à fin mars 2011, un accroissement de 9,0% par rapport à fin mars 2010; ainsi, le montant du crédit à l’immobilier a représenté 193,37 MMDH et celui du concours à l’économie a avoisiné les 713,54 MMDH, soit un taux de contribution de 27,1%. Les investissements étrangers à l’immobilier (IDEI) quant à eux ont atteint 7,4 MMDH, en 2010 soit une augmentation de 33,3% par rapport à 2009. Il est vrai que quelques effets indirects de la crise « des subprimes » américains ont été ressentis depuis 2009 dans certains marchés immobiliers marocains régionaux, surtout à Tanger et à Marrakech et ce notamment en raison de la frilosité des investissements étrangers mais aussi de la saturation de la demande nationale. Cette crise de l’immobilier du luxe persiste encore à Marrakech et se traduit par un rythme plus lent d’écoulement et même certains invendus. Très récemment j’ai organisé une réunion avec les promoteurs immobiliers de Marrakech spécialisés dans ce segment et nous sommes en train de quantifier le volume et l’état des invendus. Des solutions sont envisagées pour dépasser cette situation en terme de communication harmonisée, de promotion de Marrakech à l’international, de redimensionnement du produit et même de reconversion de certains projets avec l’appui des administrations locales.

Comment voyez-vous l’évolution du marché de l’immobilier du luxe au Maroc ?
Les pays qui ont été touchés de plein fouet par la crise financière et économique ont enregistré, depuis, une dynamique positive de ce marché. En France par exemple, l’immobilier haut de gamme n’aurait pas souffert longtemps de la crise. Depuis mars 2009, le marché des biens immobiliers de qualité est reparti, les biens immobiliers haut de gamme, estimés à plus d’un million d’euros, sont à nouveau recherchés par la clientèle fortunée étrangère. Cette tendance a été retenue jusqu’à aujourd’hui, en Angleterre également le marché de l’immobilier du luxe continue de s’améliorer. Aujourd’hui au Maroc, la reprise de l’immobilier grâce au logement social permet d’être optimiste quant à l’avenir du marché immobilier en général avec des retombées positives sur les autres segments notamment celui du luxe. Par ailleurs, la mise en application de la loi sur la VEFA est, pour moi, le seul moyen de réguler le marché du luxe, elle permettra de maîtriser la qualité offerte dans le marché et d’éviter les transactions douteuses.

Quels sont les territoires les plus fréquentés par les investisseurs de l’immobilier du luxe ?
Comme vous savez, dans tout projet immobilier, il y a certains facteurs décisifs qui concluent d’une bonne programmation. À savoir d’abord l’emplacement et c’est là où intervient l’élément du foncier et son environnement, par conséquent tous les « territoires » peuvent être acceptés à condition de garantir une bonne programmation au projet : aujourd’hui il ne suffit pas de construire des logements luxueux, il devient impératif de les accompagner par les équipements d’animation nécessaires (grandes surfaces commerciales, espaces de sport, lieux de détente,…), la bonne conception a également son rôle, la qualité des aménagements extérieurs (piscines, jardins plantés,…), le traitement des façades, la qualité des parties indivises, la qualité des finitions, tous ces éléments sont aujourd’hui pris en compte dans l’achat d’un logement de luxe. Récemment, le segment du logement vert est aussi un atout de vente qui devient de plus en plus demandé et cette catégorie ne peut être implantée que dans les périphéries des villes. Il est également important pour tout investisseur de bien connaître sa clientèle. Dans certaines villes, l’immobilier du luxe est destiné en partie à une clientèle étrangère et requiert certaines prescriptions. Dans d’autres villes, il concerne principalement la clientèle locale avec des prescriptions différentes et des prix appropriés. C’est donc une large palette en termes de prescriptions et de prix.

Quelles sont les perspectives du développement de ce marché?
Justement, ce segment a depuis quelques années, puisé dans plusieurs thèmes, à savoir sur l’authenticité marocaine : style riads de luxe au sud du Maroc et aussi au nord. Nous sommes aujourd’hui sur le style «Less is more» des lignes simples et de la transparence, aujourd’hui nous nous dirigeons vers «le luxe durable» en d’autres termes le logement qui respecte la nature, intégré à un cadre de vie en harmonie avec son environnement, plus ou moins éloigné des centres-villes avec des notions de durabilité et de respect de l’environnement. Je pense sincèrement que la période de stagnation qu’a connue ce marché doit encourager les promoteurs et les banquiers qui les financent, à plus de professionnalisme quant à l’étude de marché, le choix du foncier, l’optimisation des coûts et de dimensionnement des projets. Ce ne pourrait être que bénéfique pour le secteur.

Ya-t-il des moyens de financement pour ce segment ?
Ce segment fait partie intégrante du marché immobilier qui est un marché libéral soumis à la dynamique du marché de l’offre et de la demande, néanmoins quelques actions de régulation ont été introduites pour atténuer les effets de la hausse des prix due à la spéculation, aux prix du foncier …, dont notamment l’ouverture de zones nouvelles à l’urbanisation. Cette mesure permet de créer de la concurrence dans l’offre, ce qui réduirait automatiquement les prix, non seulement du foncier, mais également de l’immobilier.

À votre avis, comment peut-on développer la clientèle de ce segment ?
Le segment du luxe ne tient qu’à la capacité financière du client demandeur, en d’autres termes le développement de cette catégorie de la population est une conséquence de la bonne santé économique du pays. Par ailleurs, nous travaillons sur la professionnalisation de la filière grâce à la multiplication des salons de l’immobilier qui permettront de suivre le développement esthétique et qualitatif des matériaux de finition et donneront aux acquéreurs dans ce segment une offre assez fournie en matériaux de seconde œuvre.

Quelle est la différence entre le haut standing et l’immobilier du luxe?
En termes de définition, aucune distinction ne peut être faite entre ces deux catégories, toute opération immobilière située au-delà du standing moyen est considérée faisant partie du haut standing ou de l’immobilier du luxe. Néanmoins et pour dissiper toutes sortes de confusions dans ce contexte, le département de l’Habitat travaille sur l’application d’un système de catégorisation qui a pour objectif justement de définir le standing précis de chaque construction, ce qui permettra de maîtriser les prix ainsi que la qualité de la construction, et ce en adéquation avec la catégorie qui lui est attribuée.

Quel est l’impact de la relance de l’habitat social sur le luxe?
La relance du logement social a été le catalyseur qui a permis la reprise de tout le marché immobilier ce qui a évacué le climat de doute qui a régné sur le marché de l’immobilier depuis 2008. Par ailleurs, il est à signaler que ce segment est assez particulier, la proportion des clients de ce standing n’est certainement pas très représentative mais les effets d’investissements induits dans le segment du luxe ainsi que la recherche de l’innovation font de ce secteur la locomotive du développement de l’immobilier.