La loi sur la VEFA devrait être revue en profondeur : Le transfert de propriété progressif à privilégier

La loi sur la VEFA devrait être revue en profondeur : Le transfert de propriété progressif  à privilégier

La réflexion autour de la relance immobilière fait sortir certains dossiers du placard.

La révision du cadre juridique relatif à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) s’impose. Il s’agit d’une urgence à traiter dans le secteur. En effet, la loi 107-12 est toujours inappliquée et ce depuis son entrée en vigueur en 2012 et sa notification en 2016. Après 18 ans de sa promulgation, aucun ajustement effectif n’a été apporté à ce cadre juridique. Les professionnels déplorent un problème de fond, d’où la nécessité de réviser en profondeur le texte sur la VEFA. Parmi les principaux points contestés on cite l’imperfection du texte de loi, et sa faiblesse de rédaction. Une révision qui selon les acteurs réglerait un bon nombre de problèmes qui sévissent dans le secteur. La finalité étant de protéger à la fois l’acquéreur et le promoteur. En effet, les dispositions de ce texte, tel que rédigé actuellement, compromettent la confiance entre l’acheteur et le vendeur au moment où ce cadre était censé créer un équilibre entre les deux parties, d’autant plus que cette loi ne tient pas en compte la réalité et la spécificité du marché immobilier national.

Bien qu’elle soit inspirée du modèle français il existe de grandes divergences entre les deux systèmes. A titre d’exemple, la VEFA au Maroc se fait à partir de la production du titre foncier alors qu’en France elle est appliquée dès la réservation. Et pourtant, le transfert de propriété progressif s’avère être l’un des leviers à activer pour instaurer l’équilibre entre l’acquéreur et le promoteur. De même, l’absence de sanction laisse libre cours à certaines dérives des deux parties, notamment l’acquéreur qui a la possibilité de se désister à tout moment avec une pénalité de 20% de l’avance. Une mesure qui porte préjudice aux promoteurs, notamment les plus assidus d’entre eux, à savoir ceux qui respectent les engagements dictés par la loi : le délai, la qualité, la surface et la garantie.
Dans un contexte de relance, les acteurs de l’écosystème de l’immobilier, en l’occurrence promoteurs, banquiers et notaires, appellent à l’élaboration d’un nouveau texte de loi global qui prend en compte l’ensemble des enjeux aussi bien sur le plan urbanistique que commercial.

Le nouveau cadre juridique devrait être équilibré favorisant un transfert progressif de la propriété et imposant des sanctions strictes qui pénaliserait chaque partie en cas de défaillance. Rappelons que les professionnels ont mené un travail de concertation auprès de tous les acteurs pour penser les nouvelles dispositions de la VEFA. Une réflexion à laquelle s’est associé également le Conseil économique, social et environnemental qui est sorti avec un nombre de dispositions déterminant les contours de la nouvelle loi VEFA. Il a été recommandé d’instituer une pénalité de 15% du montant du bien en cas de désistement ainsi que de professionnaliser le secteur à travers un statut déterminé du promoteur immobilier. Des propositions qui n’ont pas été introduites dans la version 2016 de la loi.

Il est à noter que dans sa proposition relative au cadre juridique de la VEFA, le CESE a tracé trois principaux objectifs visant à créer une relation plus juste entre l’acheteur et le vendeur en protégeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter préjudice ou contraindre les autres parties. Se référant au CESE, la loi relative à la VEFA doit reposer sur la notion de garantie d’achèvement des travaux, en plus de la notion de remboursement ou de dédommagement (à travers l’annulation ou les pénalités). Le CESE appelle par ailleurs à simplifier et clarifier les procédures et étapes de la vente sur plan.

Ceci permettra une réelle responsabilisation de l’ensemble des parties prenantes et de la maîtrise des délais. Il est également recommandé d’améliorer l’efficacité des possibilités de recours en cas de litige, notamment par des procédures accélérées. La mise en œuvre de ces recommandations aura des effets bénéfiques à la fois sur la vie des citoyens et la structuration du marché de l’immobilier.

Avis d’un promoteur

Pour Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI et promoteur immobilier, la VEFA marocaine souffre d’une «pathologie de fondation». Il est temps de rompre avec les pratiques anciennes pour poser un cadre juridique qui correspond au principe de la vente sur plan, garantissant ainsi les droits du promoteur et de l’acquéreur. M. Khayatey souligne qu’un bon nombre de professionnels ont choisi aujourd’hui de vendre les produits finis au lieu de passer par le process de VEFA. Pour garantir l’équilibre de la transaction, M. Khayatey insiste sur l’importance d’instaurer une assurance qui préservera le droit de l’acquéreur et du promoteur d’autant plus que la loi le prévoit.

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