Mehdi Benzine: «Nous tablons sur une mixité sociale dans nos projets»

Entretien avec Mehdi Benzine, directeur général d’Akwa Immo

ALM : Comment a commencé l’aventure d’Akwa Immo ?

Mehdi Benzine : Notre activité propre à Akwa Immo relève de notre filiale dédiée exclusivement à l’immobilier de bureau. D’ailleurs c’est la plus ancienne filiale du pôle immobilier d’Akwa Group. Il s’agit de la société «Tafraouti» qui a été créée au départ pour satisfaire les besoins du Groupe en matière de locaux et bureaux. Le premier projet de la société «Tafraouti» est le siège du Groupe Akwa à Ain Sebaâ. Aujourd’hui, Tafraouti est présente sur Casablanca à travers 5 immeubles et nous travaillons actuellement à l’extension du siège du Groupe Akwa à Ain Sebaâ et nous avons ouvert un nouveau chantier sur la route d’El Jadida pour un immeuble de bureaux. Ainsi, l’activité immobilière d’Akwa Group a démarré avec l’immobilier de bureau. Le résidentiel a commencé plus tard avec une nouvelle filiale qui a mené un projet de 2.600 logements économiques à Marrakech, dont une partie à «M’hamid» et une autre partie à «Tamensourt». Ensuite, il y a eu le projet de la Marina d’Agadir avec une composante pour l’habitat, une autre pour les activités nautiques et une composante hôtelière (Atlas Hospitality).

Quels sont vos projets en cours de commercialisation ?

Actuellement, nous commercialisons des biens sur les axes Rabat-Casa et Marrakech-Agadir. Il s’agit là de notre stratégie de développement qui nous permet de rester proches de nos clients à partir de Casablanca. Par contre, en matière de projets nous sommes présents sur tous les segments, que ce soit du social et économique, de l’intermédiaire et moyen standing ou encore les appartements de haut standing et les villas. Aujourd’hui, sur Agadir, nous avons un projet de 22 hectares (Les Jardins de Drarga) sur lequel nous avons une mixité sociale. Ce sont des lots de terrain avec des logements économiques, des logements intermédiaires, des commerces, des villas et des lots de villas. Dans tous nos projets, on essaie d’avoir une certaine mixité sociale. Dans un axe quand même assez restreint qu’est celui de Casa-Rabat et régions et Marrakech-Agadir.

Peut-on avoir une idée sur vos taux de commercialisation ?

En réalité, nous avons été très prudents dans le lancement de nos projets. Comme par exemple sur Agadir, nous avons fait une étude de marché qui nous a permis de procéder par tranches. Et donc, sur ce projet-là, nous avons répondu à la demande, contrairement à ce que nous avions fait à Marrakech par exemple, où nous nous sommes retrouvés avec beaucoup de stock. De même à Rabat avec notre grand projet à Zaer à côté de Dar Es Salam baptisée «Place des Zaers», notre taux de commercialisation est autour de 80%, il ne nous y reste pas grand-chose. Pour ce qui est de notre projet «Villa des Près», nous avons vendu 200 villas sur les 276 que compte le projet.  C’est un beau succès et là encore nous avons procédé par 4 tranches, dont la première et la deuxième sont déjà habitables. Notre projet de Marrakech a été finalisé et commercialisé en totalité et notre projet de logement social sur «Rahma» à Casablanca a été commercialisé en totalité également (plus de 4.600 logements écoulés en trois à quatre mois). A ce titre je peux vous certifier que lorsque l’on a un produit qui répond aux attentes de nos clients, la demande suit. Et le taux de commercialisation de nos produits est une preuve de la confiance que nous témoignent nos clients.

Peut-on dire que les acheteurs savent ce qu’ils veulent ?

Il y a quelques années, le consommateur n’était pas averti. Mais, avec toutes les déceptions rencontrées le consommateur est aujourd’hui exigeant. C’est pour cela qu’aujourd’hui il ne reste sur le marché que les promoteurs sérieux et qui offrent un bon rapport qualité-prix. On ne peut plus vendre n’importe quoi à n’importe qui. Et c’est une bonne chose, c’est tant mieux. Le marché va donc se réguler de lui-même.

Justement, pouvez-vous nous dire où en est ce marché ? Y a-t-il une crise ou non ?

Ce que je peux vous dire, et c’est mon avis personnel, c’est que les trois dernières années étaient assez difficiles et 2015 a été particulièrement dure. Mais, actuellement le marché est en train de se stabiliser. Il ne reste plus que les promoteurs qui ont une bonne assise financière et qui construisent des projets qui répondent aux attentes du marché. De même, il y a un déficit au niveau du logement social. Malheureusement, le foncier ne permet pas de répondre à la demande. Et lorsque nous disposons de foncier, il est dans la périphérie de la ville, manque d’infrastructures de base et est mal desservi par les transports. De là la difficulté à répondre à ce besoin. Et c’est encore pire pour le logement intermédiaire. Ce type de logements est destiné aux gens qui travaillent en ville et qui ne sont pas prêts à habiter en périphérie, mais la logistique s’avère difficile. Le ministère des finances et celui de l’habitat avaient lancé dans la loi de Finances des encouragements aux promoteurs et des facilités pour les investissements. Cependant, sur le terrain, ce n’est pas suffisant. Le foncier reste tout de même très cher. Par ailleurs, le volet le plus important du point de vue conjoncture générale, c’est le pouvoir d’achat. Aujourd’hui les prix sont ce qu’ils sont mais ils sont supérieurs au pouvoir d’achat des Marocains. Un appartement à 3 millions de dirhams est hors de prix pour un jeune couple qui commence à peine sa vie. Il faut que les banques fassent un peu d’efforts, il faut créer de l’emploi et sécuriser cet emploi.

Vous êtes fortement présents cette année au SMAP Paris. Quelles sont vos attentes et vos aspirations ?

Depuis quelques années déjà, nous sommes fidèles au SMAP et nous n’avons jamais eu de déceptions. Le retour sur investissement a toujours été là. Je pense que nous faisons partie des rares promoteurs qui reviennent avec des chèques. Les gens nous font confiance, ils achètent sur plan et donnent même des avances grâce à la notoriété que nous procure l’adossement à Akwa Group. Cette année, on va au SMAP en force. Nous avons un très grand stand avec une équipe étoffée. On compte commercialiser une bonne partie de nos lots de terrain sur Agadir. Vous savez que beaucoup de MRE manifestent une forte demande pour les lots de terrain. Ils veulent construire selon leurs moyens, selon leur cadence et selon leurs envies. J’espère que l’on va vendre une bonne partie de nos lots de terrain.

Quel est le profil de vos clients du SMAP ? Les clients européens font-ils partie de votre cible ?

Nous n’avons pas beaucoup de clients européens, ce sont essentiellement des clients marocains. Ces derniers veulent soit faire un investissement, soit avoir un pied à terre au Maroc. De même, nous avons des acheteurs proches de la retraite et qui veulent avoir un bien à eux dans leur pays. Et si les clients européens ne font pas partie de notre cible, ce n’est pas parce que ce segment s’essouffle. En effet, le Maroc offre de nombreux avantages fiscaux par rapport à l’Europe. C’est surtout que la demande des clients européens se dirige vers les zones avec des stations balnéaires ou encore Marrakech et Essaouira.

Lors du SMAP, qu’est-ce qui fait que les clients vous font confiance, alors qu’ils ne sont pas sur place pour voir le produit qu’ils achètent ?

Le client est devenu averti. Il s’informe sur le promoteur, ses actionnaires, son sérieux, au niveau des banquiers, des consulats, des ambassades, au encore auprès d’autres acquéreurs. En effet, nos acquéreurs d’aujourd’hui seront nos ambassadeurs de demain. C’est ainsi que la confiance se bâtit et non pas en un seul projet. Nous sommes adossés à Akwa Group qui a plus d’un demi-siècle de vie et de sérieux. Il y a des promoteurs venus de l’étranger, ils n’ont jamais fini un seul projet et repartent. C’est donc également un avantage d’être un promoteur national. De même, nos clients n’ont jamais été déçus parce que nous sommes à l’écoute et que nous gardons toujours une place pour l’amélioration de nos produits. C’est important pour le client de disposer d’un service après-vente. En ce sens, nous assurons, dans nombre de nos projets, la gestion du Syndic pour la première année. Cela nous permet de sauvegarder le patrimoine de notre clientèle.

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a élaboré le label «Iltizam». Quelle lecture faites-vous de cette initiative ?

C’est une très belle initiative! Le développement de ce label permettra de tirer tout le secteur vers le haut. Par contre, les appellations «moyen, haut et très haut standing» sont mal définies, ce n’est pas très clair. Mais, en gros, la mise en place de ce label avec beaucoup de critères rassure les acheteurs. Et, dans tous les cas, le marché s’impose de lui-même, l’acquéreur final est très regardant et c’est à lui que revient le dernier mot.

Le cadre réglementaire de la VEFA vient de muter. Que pensez-vous de la toute dernière version récemment publiée au BO ?

Cette dernière version est rassurante aussi bien pour le consommateur que pour le promoteur. En tout cas, nous sommes prêts à faire des concessions pour adhérer complètement aux nouvelles dispositions. Les meilleures conventions et les meilleures ententes sont celles qui ne plaisent à aucune des deux parties. Si la convention satisfait une seule partie, c’est qu’elle n’est pas équilibrée. Pour la VEFA, ce n’est pas toujours ça mais on tend vraiment vers l’équilibre.

Selon vous, qu’est-ce qui freine réellement le secteur?

Aujourd’hui les promoteurs souffrent beaucoup en ce qui concerne les délais d’obtention des permis d’habiter et ce malgré toutes les promesses des autorités de faire des efforts en ce sens. Dans le passé nous avions déjà des problèmes avec les autorités, mais, aujourd’hui on a donné beaucoup de pouvoir aux élus au niveau des conseils municipaux et malheureusement on a transféré le pouvoir à des entités qui n’ont pas encore les moyens (du moins pas toutes) d’étudier les dossiers. Il y a des communes rurales qui ont connu des développements extraordinaires et qui ne disposent pas des ressources humaines qualifiées pour suivre ce développement. Cela devient un réel handicap. Ensuite, il y a la viabilisation. Dans certaines zones, en dehors de la ville, les lenteurs sont légion
avec des promesses de viabilisation d’eau et d’électricité qui tardent à se réaliser. Les promoteurs se retrouvent avec des projets finalisés, mais, dont la livraison ne peut pas se faire parce que les services externes ne suivent pas.