Entretien avec Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI et PDG de KLK Khayatey Living
Aujourd’hui, on est un bon nombre de professionnels à avoir pris la décision d’arrêter d’utiliser la VEFA parce qu’elle nous a causé beaucoup de problèmes. Nous nous sommes retrouvés avec des acquéreurs qui ont disparu dans la nature avec les cautions.
Alors qu’elle est venue sécuriser la transaction immobilière et renforcer les liens entre acquéreur et promoteur, la loi sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) reste toujours contestée. Ce cadre juridique, datant de 2002 et malgré sa dernière révision en 2016, est jusque-là inapplicable. Les dispositions de ce texte biaisent la confiance entre acheteur et vendeur alors qu’elles étaient censées créer un équilibre entre les deux protagonistes. Les failles de la VEFA ont été passées au peigne fin le temps d’un webinaire organisé par Injaz Solutions en partenariat avec CIH Bank.
La parole a été donnée aux professionnels de l’immobilier, notaires et banquiers pour décortiquer les principaux freins qui font perdre à ce procédé légal, toujours incomplet, son attractivité. Mis à part le retard de la sortie du décret d’application de cette loi, les intervenants dénoncent un problème de fond et de forme dans l’élaboration de ce texte juridique. Ils sont unanimes sur trois points : son imperfection dans la mesure où elle assure un minimum de garantie, sa faiblesse de rédaction et aussi sur l’urgence de sa réforme.
Cette révision qui s’impose a pour finalité de permettre une meilleure relance du secteur en protégeant à la fois l’acquéreur et le promoteur. Dans cet entretien, Rachid Khayatey, sous sa double casquette de vice-président de la FNPI et PDG de KLK Khayatey Living, résume les principales défaillances de ce cadre juridique et émet une proposition de ce que peut contenir la VEFA comme dispositions qui sécuriseraient à la fois le promoteur et l’acquéreur.
ALM : On a toujours tendance à dire que la loi sur la VEFA est inspirée du texte français. En quoi ces deux cadres sont-ils similaires ?
Rachid Khayatey : On a emprunté une loi à la législation française qu’on a essayé de contextualiser alors que le Maroc suit le système «Torrens» qui ne reconnaît que le droit réel. Contrairement à la loi française, la VEFA marocaine ne reconnaît la vente que lorsque la propriété est inscrite sur le titre foncier. Personnellement j’estime qu’il faut soit changer le fondement de la loi ou carrément changer son appellation. Car ce qui se fait au Maroc n’est point une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du moment qu’elle se fait à partir de la production du titre foncier alors qu’en France elle se fait dès la réservation.
Quelles sont les principales failles de la VEFA marocaine ?
Je dirais qu’elle souffre d’une “pathologie de fondation”. C’est le fond du problème qui rend difficile l’avancée de ce texte de loi. Depuis 18 ans nous sommes en train d’apporter des ajustements à ce cadre juridique mais en réalité c’est son fondement qui doit être revu. On aura beau régler les problèmes de forme et les déséquilibres existants mais si on ne traite par le fond les failles persisteront. Une révision en profondeur de cette loi est la clé de voûte qui résoudra tous les problèmes.
Le webinaire d’Injaz Solution a permis de diagnostiquer ces failles et sortir avec des propositions concrètes pour rétablir la confiance et réinstaurer un équilibre entre l’acquéreur et le promoteur dans le cadre de la VEFA. Quelles sont les principales conclusions tirées de cette rencontre ?
Cette rencontre est inédite. Pour la première fois depuis la mise en place de ce cadre juridique en 2002, on entend les représentants de l’Agence de la conservation foncière dire que c’est possible d’apporter des amendements à cette loi si le législateur en décide. Même les banques sont prêtes à financer des titres fonciers évolutifs. Les deux parties sont d’accord qu’il existe un problème et peuvent le résoudre. Ce sont des annonces positives.
Selon vous le législateur sera-t-il réceptif à cette demande ?
Il est temps qu’il sorte de sa zone de confort. Il faut absolument rompre avec les pratiques anciennes pour avancer. Une loi est faite pour être changée. D’ailleurs une loi se mesure par son acceptabilité, or aujourd’hui tout le monde confirme qu’elle est inapplicable. Et le client et le promoteur se trouvent lésés. Il faut aller vers le fond pour sortir un cadre adapté.
En tant qu’opérateur, comment vivez-vous cette réalité de la VEFA ?
Je peux vous assurer que je suis parmi les rares promoteurs à avoir appliqué la VEFA dans son intégralité, bien qu’elle soit difficilement applicable. Aujourd’hui, on est un bon nombre de professionnels à avoir pris la décision d’arrêter d’utiliser la VEFA parce qu’elle nous a causé beaucoup de problèmes. Nous nous sommes retrouvés avec des acquéreurs qui ont disparu dans la nature avec les cautions. Donc on est non seulement perdants sur toute la durée du chantier mais on se retrouve bloqués dans la vente du bien et incapables de se libérer de la caution qu’on a présentée lors de la conclusion de la transaction. Personnellement je ne vends, aujourd’hui, que les produits finis.
Est-il vrai que la VEFA telle qu’elle se présente aujourd’hui est clémente avec les promoteurs ?
Si le marché est à la hausse oui, mais quand la tendance est baissière elle est pénalisante pour le promoteur. Imaginez que l’acquéreur se désiste alors que le marché est en pleine crise, les promoteurs se retrouveront avec des stocks qu’ils ne pourront pas écouler. Où est la clémence dans ce cas ? C’est de là que je réitère qu’il faut donner de l’assurance à l’ensemble des parties et augmenter les pénalités quitte à instaurer des sanctions pénales, mais en contrepartie il faut des garanties pour assurer qu’après désistement le promoteur ne se retrouve pas en faillite. La meilleure assurance qui existe en France est le transfert de la propriété.
Selon vous comment rétablir la confiance et garantir un équilibre lors d’une transaction VEFA ?
L’équilibre passe par l’instauration d’une assurance qui préservera le droit des deux parties, surtout que la loi le prévoit. Le décret parle de l’assurance, donc il faut sortir avec le produit. Il est utile de rappeler que depuis 2002 à 2016 nous avons mené un véritable travail de concertation auprès de tous les acteurs, même l’association de protection des consommateurs, et auxquels nous avons associé le Conseil économique, social et environnemental qui est sorti avec un nombre de dispositions déterminant les contours de la nouvelle loi VEFA.
Qu’est-ce qui a été prévu dans ce sens et qu’en est-il de ses recommandations ?
Le CESE a prévu que la pénalité de sortie de l’acquéreur soit de 15% sur le montant global du bien immobilier et a recommandé à professionnaliser le secteur à travers un statut déterminé du promoteur immobilier. Ce sont deux choses qui traînent depuis 2014. Nous sommes malheureusement en train de perdre du temps et laisser les scandales se produire.
Quelles sont les principales revendications des professionnels ?
Nous nous engageons aujourd’hui à donner toutes les cautions et garanties nécessaires. Nous acceptons même des pénalités mais à condition que toutes les garanties nous soient données pour que la transaction se fasse de bout en bout sans aucun désistement de la part des acquéreurs et par conséquent un effondrement de notre écosystème. Ainsi, il faut que le client arrive avec une assurance. C’est un levier intéressant aussi bien pour le client que pour le promoteur. Le CESE a préconisé dans ses recommandations que si jamais il y a un désistement et pour ne pas déséquilibrer toute l’opération il faut garantir par une pénalité de 15% du montant du bien. On suggère dans ce sens 7,5% de la part du client et 7,5% de la part de l’assurance. Lorsqu’on est nourri de bonne foi, on peut trouver des solutions équilibrées. D’ailleurs, le décret d’application nous parle de cautions et d’une garantie d’achèvement. Cependant, les banques n’ont pas encore mis en place le produit, donc on n’a toujours pas d’idée sur ce que peut être ce produit ni sur les taux à appliquer. Il en est de même pour l’assurance tel que stipulé dans le décret. Aucun produit n’est actuellement disponible sur le marché. Une fois ces deux produits prêts, nous signerons immédiatement. En bref, il faut un cap à suivre pour ne pas s’arrêter à mi-chemin.
Qu’en est il de la garantie d’achèvement et en quoi consiste-t-elle ?
Nous n’avons toujours pas de visibilité. Même le GPBM ne s’est toujours pas penché sur la question. En France, ils prennent les 5% de l’avance et les mettent sur un compte spécial. Si jamais une défaillance survient, la banque prend cette somme et fait un appel d’offres pour déléguer un nouveau maître d’ouvrage pour achever la construction du bien.
Pensez-vous que la VEFA soit un levier de relance en ce temps de crise ?
En ce qui me concerne, je ne suis pas d’accord dans la mesure où plusieurs promoteurs disposent actuellement de stocks finis. Mais effectivement, notamment pour ceux qui veulent encore rentrer dans ce cadre, la VEFA constitue un levier pour le promoteur, la banque et l’acquéreur.
