Terrains résidentiels : état des lieux

Le foncier demeure un problème épineux au Maroc. Sa non-disponibilité et les lourdeurs administratives handicapent sérieusement le développement du secteur de l’habitat. C’est ce que révèle une étude menée par la Direction de la promotion immobilière au sein du ministère chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme dans une étude menée dernièrement. «Malgré cet effort considérable, la production reste chroniquement au-dessous de la demande, l’écart étant comblé tant bien que mal par l’habitat clandestin ou les bidonvilles. L’amenuisement des réserves de terrains publics rend la continuation de cette politique de plus en plus difficile. L’Agence foncière nationale a recensé 355.000 ha relevant du patrimoine foncier de l’Etat et situés dans les périmètres urbains et les zones périphériques», estime cette étude. Et d’ajouter que ces terrains ne sont toutefois pas tous, et de loin-disponibles ni effectivement constructibles, notamment par manque d’infrastructures primaires. Parmi les grands problèmes décelés, arrive en tête la cherté des prix du foncier, jugés trop excessifs par rapport à la demande sociale. Plusieurs facteurs expliquent cet état de fait. Parmi ceux-ci, il faut mentionner les rigidités dues à une réduction effective de l’offre en raison des réglementations urbanistiques et du manque de terrains réellement viabilisés, les difficultés et les retards dus à un système d’immatriculation mal adapté à la croissance urbaine rapide. Mais il faut aussi observer que le prix du terrain est “ dopé ” par le fait que, pour beaucoup d’investisseurs, c’est le seul placement accessible et considéré comme sûr, ce qui oriente le marché en fonction des plus-values plutôt que du rendement. « Il en résulte que les prix sont peu élastiques, et notamment qu’ils ne baissent pas à court terme, et qu’ils réagissent peu à une augmentation de l’offre. Les niveaux actuels de prix par m2 viabilisé et légalement constructible varient entre la moitié du SMIG dans les petites villes et le double du celui-ci dans les grandes. C’est manifestement
un niveau excessif par rapport à la demande sociale et les simulations montrent que 25 à 45% des ménages ne pourront pas accéder à un logement réglementaire si ces conditions perdurent», précise l’étude. La rareté des terrains est également un problème auquel doivent faire face les promoteurs immobiliers. Sont écartés les terrains non immatriculés (melk ou titre khalifien) qui ne peuvent pas faire l’objet d’une autorisation de lotissement avant d’être immatriculés ou dans la phase finale de l’immatriculation.
Les procédures foncières sont, en outre, montrées du doigt puisqu’elles demeurent lentes et entraînent des surcoûts importants. En moyenne, il faut deux à quatre ans pour réaliser l’apurement foncier et l’immatriculation du titre-mère d’une opération de lotissement, si les terrains réunis comprennent des terrains melk ou des titres khalifiens. Il faut encore en moyenne deux à quatre ans entre l’ouverture d’une procédure de demande
d’autorisation de lotissement et le début effectif du chantier. Ces délais correspondent pratiquement à un doublement du coût de l’acquisition des terrains (6 ans à 13%). Les procédures urbanistiques ne sont pas en reste. Depuis l’application des lois de 1992, le contrôle de l’Etat sur l’urbanisation s’est considérablement renforcé en vue d’assurer des espaces de qualité et de diminuer les charges d’équipement qui pesaient sur les communes. «L’application des nouvelles dispositions, qui ne sont pas critiquables en elles-mêmes, pose des problèmes sérieux» puisque les procédures d’élaboration des SDAU et des PZ2 sont longues, du fait d’une mauvaise collaboration entre les responsables. En plus, toutes les opérations d’habitat social formelles sont soumises à la demande d’autorisation de lotissement, qui est longue et complexe (difficulté d’obtenir la «note de renseignements» s’il n’y a pas d’Agence urbaine), nécessité de constituer un dossier de 12 pièces et 4 études techniques, longs délais de réponse. En moyenne, sur les opérations enquêtées, la procédure a pris dix sept mois, après l’obtention de la «note de renseignements» (qui doit elle-même être précédée de l’obtention du titre foncier et il n’est donc pas possible de mener parallèlement les études et procédures d’autorisation de lotissement et le processus d’immatriculation).