«Le foncier freine l’immobilier»

ALM : Dans quel cadre s’inscrit la certification ISO de votre groupe ? Et quel regard portez-vous sur le secteur de l’immobilier au Maroc ?
Redouane Mfadel : Le marché marocain est porteur. On a assisté récemment à une montée en gamme de toutes les activités liées à l’immobilier. La qualité de services et des prestations offertes aux clients vont actuellement de pair avec les marges qui deviennent de plus en plus serrées. L’emplacement n’est désormais plus le seul critère qui motive le choix du client, mais également la qualité des matériaux utilisés et la finition du produit. La certification de nos activités de construction et de promotion immobilière s’inscrit dans ce même cadre, à savoir la mise à niveau à la fois de nos moyens de travail et la recherche de meilleures réponses aux attentes des clients. Même si notre démarche s’inscrit dans l’air du temps, elle n’est pas due à un simple effet de mode, mais suit une logique à long terme visant le développement de notre société dans un marché de plus en plus concurrentiel.
Le secteur immobilier au Maroc est également marqué par la présence de plus en plus massive de groupes étrangers. Cette présence est-elle, à votre avis, une opportunité de nature à tirer vers le haut le secteur, ou une menace?
Il y a à cela deux lectures possibles, dépendamment de la taille des entreprises marocaines opérant dans ce secteur. Objectivement, il n’y a pas de menace pour les grandes entreprises nationales. D’autant que le marché est en pleine expansion et se prête à la présence d’une multitude d’acteurs. Le problème se pose néanmoins au niveau des petites structures qui se voient désormais condamner à disparaître. Les entreprises étrangères qui s’installent au Maroc sont généralement riches d’une grande expérience, et à une large échelle, dans le domaine.
Disposant de plusieurs atouts (normes internationales, notoriété, assise financière colossale), ces entreprises disposent également d’une large marge de manoeuvre dans la mesure où pénétrer un marché donné suppose une stratégie de baisse des prix et un effort de communication que toutes les entreprises marocaines ne peuvent pas consentir. Cela étant dit, il faut remarquer que ces entreprises étrangères ne reproduisent pas la même qualité de construction et de finition à laquelle elles doivent se plier dans leurs pays d’origine. Leurs produits ne sont donc ni meilleurs ni moins bons que ceux des opérateurs locaux, dans la mesure où ces derniers ont adapté leur offre au marché national.
Qu’en est-il du logement social ? Ce secteur fait face à une réticence des opérateurs. Quelle en est l’explication ?
Le logement social ne peut que se développer au Maroc. Ceci, pour deux raisons principales. Il s’agit de la structure de revenus et de la pyramide des âges au Maroc. Le Maroc n’est pas un pays riche. Sa population est jeune et elle dispose, dans une large majorité, de revenus limités. Au besoin d’avoir un logement s’ajoute le faible pouvoir d’achat. Et c’est à cette double contrainte que le logement social propose une solution adaptée. Le gros frein au développement de l’immobilier reste le foncier, aussi rare que cher et faisant l’objet de beaucoup de spéculations. Le logement social fait également appel à des profils financiers colossaux et à une gestion rigoureuse, ce qui limite le nombre de sociétés à même de mener des stratégies dans ce sens.
Qu’en est-il de la nature de l’offre ? Ne réduit-elle pas le nombre de sociétés à même d’être intéressées par ce secteur?
Le scepticisme et la réticence auxquels on assiste de la part de plusieurs opérateurs s’explique en effet par leur taille, réduite, ainsi que par celle de leurs projets.
Le logement social suppose des projets de 25.000 logements par an tout au moins alors qu’un bon nombre d’entreprises ne peuvent supporter que des projets de 5000 à 6000 logements dans un marché où l’offre est énorme. De tels projets ne constituent par conséquent que des îlots dans une mer de projets de taille considérable. Le renchérissement des matériaux de construction, marqué par le monopole de certaines sociétés sur des gammes entières de matériaux et, par exemple, une hausse remarquée du prix du ciment, renforce les inquiétudes de plus d’un promoteur quant à la rentabilité de cette filière. La promotion immobilière est également un secteur perméable dans la mesure où plusieurs sociétés, opérant dans des domaines autres que l’immobilier, se rabattent sur ce secteur quand elles sont en difficulté, ce qui participe à tirer le marché vers le bas.
Quelle est la solution possible à cette « impasse » ?
La solution serait de laisser aux grandes entreprises le soin des grandes villes, sur lesquelles elles sont les plus compétitives.
Les petites et moyennes structures, elles, peuvent très bien trouver leur place dans les villes moyennes, où il existe le plus de besoin en logements et les véritables potentiels de développement de l’immobilier. C’est aussi le meilleur moyen de garantir un développement global et harmonieux à la fois du secteur et du pays.