Le prix des logements anciens reculera en 2009

La baisse des taux d’intérêt depuis l’automne et le recul des prix améliorent la solvabilité des ménages mais leurs intentions d’achat sont freinées par une attitude générale d’attentisme et des inquiétudes concernant le marché du travail, ont expliqué Empruntis et Seeds Finance devant la presse jeudi. La production bancaire a reflué de près de 27% l’année dernière à 115 milliards d’euros, rejoignant ainsi le niveau de 2005, et «on ne dépassera pas les 100 milliards en 2009 car on aura un marché atone sur l’ensemble de l’année et aussi des prix plus bas», a estimé Geoffroy Bragadir, le fondateur d’Empruntis. Les taux des crédits habitat à 15 ans sont passés de 5,35% en moyenne en octobre à 4,75% en février, contre 4,14% pour l’OAT correspondante – un écart qui s’explique, selon Geoffroy Bragadir, par les primes de refinancement des banques toujours élevées et non par leur volonté de «se refaire la cerise sur la crise». Il s’attend à voir les taux des crédits aux particuliers reculer encore à 4,50% au printemps et en moyenne sur l’ensemble de 2009, parallèlement aux baisses de taux opérées par la Banque centrale européenne. La BCE a baissé son taux directeur en janvier pour le quatrième mois d’affilée, à 2%, et les marchés anticipent une nouvelle détente en mars. Les taux plus bas resolvabilisent mécaniquement des candidats à l’achat qui avaient vu leurs demandes rejetées, et la baisse des prix limite aussi le coût du crédit en rendant les biens plus abordables. Les banques, selon Geoffroy Bragadir, continuent de vouloir distribuer du crédit immobilier qui constituent pour elles un produit d’appel essentiel, mais elles durcissent les critères d’octroi pour certaines demandes particulières comme les emprunts de longue durée. La durée moyenne des prêts s’est ainsi érodée à 20,6 années au dernier trimestre 2008 après avoir culminé à 21,6 aux premier et deuxième trimestres. Mais bien que la situation des acheteurs s’améliore, c’est bien une chute de la demande, plus que de l’offre de crédit, qui est au coeur de la crise selon Empruntis et Seeds Finance. Cyril Blesson, responsable de la macro-économie chez Seeds Finance, ne voit pas d’amélioration avant 2010. «Envisager une reprise du marché nous paraît très prématuré pour une raison simple : après la contrainte passée sur les taux, aujourd’hui la variable qui va peser sur la capacité d’achat immobilier des ménages, sur leurs capacités d’emprunt et aussi sur la volonté des banques à leur prêter c’est bien sûr ce qui se passe sur l’emploi», a-t-il expliqué. «Cela suscitera aussi des comportements de précaution des ménages qui seront probablement prudents dans des actes aussi significatifs que l’achat immobilier. On n’aura donc pas de reprise de la demande de sitôt, en tout cas pas à la fin de notre horizon de prévision, c’est-à-dire la fin 2009.» Pour autant, a ajouté Cyril Blesson, «on reste dans le camp de ceux qui pensent que la baisse des prix n’effacera pas toute la hausse passée et que les prix finiront par se stabiliser probablement au début 2010 avec la stabilisation conjoncturelle de l’ensemble des économies développées». Les baisses du marché en 2008 et 2009 devraient ainsi ramener les prix à leur niveau de 2005, a observé Geoffroy Bragadir.