Logement locatif : bientôt une offre «HLM» sur le marché marocain

Villes pilotes, population ciblée, estimations des loyers, durée de bail, implication de sociétés régionales et la CDG… les premières pistes explorées

Les autorités veulent investir le marché du logement locatif. Au cours des deux dernières décennies, la demande des ménages sur l’offre locative faisait face à plusieurs problématiques, notamment la montée des coûts de loyer dans les grandes villes. Le développement de la location à travers les plateformes numériques au cours des dernières années a rendu la situation encore plus compliquée. Aujourd’hui, les responsables veulent agir en lançant un programme dédié au logement locatif intermédiaire. Un programme qui présente des similitudes avec les offres dans certains pays étrangers, notamment les HLM (habitat à loyer modéré).

Concrètement, les autorités gouvernementales vont procéder ce vendredi à l’ouverture des plis à Rabat concernant une mission d’assistance pour le déploiement de ce programme. Dans les détails, la mission d’assistance s’inscrit dans le cadre de la volonté gouvernementale de dynamiser le marché locatif marocain et ce, à travers notamment le développement d’un programme dédié au logement locatif intermédiaire visant, en particulier, la diversification de l’offre de logement. «La pression démographique actuelle présentant un taux d’urbanisation de plus en plus élevé (atteignant 62,8% selon le RGPH 2024 contre 60,3% en 2014), exige des pouvoirs publics une plus grande diversification de l’offre en logements, sur des segments géographiques ou sociaux où l’accès à la propriété n’est pas optimal», apprend-on auprès des responsables.

«Ce programme permettrait de répondre à la tension de plus en plus forte sur les marchés immobiliers marocains et aux difficultés d’accès au logement qui en découlent et ce, précisément dans les grandes villes du Royaume et/ou celles où des projets de grande envergure ont été lancés», précise la même source. Pour les autorités, le développement du logement locatif intermédiaire représente des leviers stratégiques pour répondre aux défis d’accès au logement de la classe moyenne. Le LLI, se définissant comme une offre à loyers maîtrisés entre le marché libre et le logement social, ciblant les ménages aux revenus intermédiaires. Ainsi, le logement locatif intermédiaire (LLI) se positionne comme une offre de logements à loyers plus abordables que ceux du marché privé « libre ».

Il permet de faciliter l’accès au logement à la classe moyenne et aux jeunes actifs dans les zones tendues. Une première esquisse de montages possibles a été imaginée. Les solutions envisagées concernent l’acquisition ou auto-construction pour une location à prix maîtrisés ; ou bien la location pour une sous-location de logements à prix maîtrisés, par l’intermédiaire d’une entité dédiée, avec prise en charge du risque locatif. Il s’agit également de la rénovation de logements existants déjà en location avec l’appui d’une entité, puis sous-location gérée également par ladite entité. Ces solutions avec celles qui seront développées par la suite pourraient être associées à un système d’épargne lié au loyer, dont une part serait dédiée à la constitution d’un apport. Cet apport pourrait ensuite être débloqué pour le financement d’un projet d’accession à la propriété, favorisant ainsi une dynamique de parcours résidentiel.

Villes ciblées
Le programme se focalisera tout d’abord sur des villes pilotes. Il s’agira essentiellement des grandes villes et agglomérations ainsi que les villes abritant des chantiers de grande envergure notamment Agadir, Casablanca/Mohammedia, Dakhla, Fès, Laâyoune, Marrakech, Tanger, Rabat/Salé. Une première phase permettra d’analyser l’opportunité de développer un programme dédié au logement locatif intermédiaire au Maroc.

Cette étape a plusieurs objectifs, notamment l’analyse du comportement du marché locatif marocain et ses besoins ainsi que la validité de l’opportunité de développement d’une offre locative intermédiaire sur les marchés immobiliers marocains. Il est question aussi d’élaborer un montage technico-financier pour un développement sécurisé des produits envisagés. «Cette première phase consistera, sur la base des travaux et la base de données existantes de la tutelle, à identifier et à analyser les pratiques actuelles et ce, à travers, notamment, l’analyse approfondie du marché locatif marocain en examinant entre autres les aspects juridiques et fiscaux et le parc vacant existant en vue d’identifier les pratiques et mesures pouvant être mises en place», disent les responsables.

Concrètement, cette analyse permettra de mesurer la réponse apportée par l’offre actuelle afin d’appréhender plus précisément les manques auxquels doit répondre le programme à développer; d’affiner le dimensionnement de la cible; d’identifier les leviers et mécanismes à déployer pour inciter les différentes parties concernées (bailleurs, État et locataires) à s’y inscrire; et à mobiliser les différentes solutions envisageables et ce, en se basant sur un benchmark des solutions comparables mises en œuvre dans d’autres régions du monde (France, Royaume-Uni, Singapour, Argentine, etc.). Le montage technico-financier du programme s’articulera autour de plusieurs points.

Il s’agirait de préciser les conditions de montage partenarial (achat, construction, gestion…) des produits logements envisagés et de déterminer les seuils minimaux de logements nécessaires pour assurer la viabilité économique. Les responsables veulent également réaliser les simulations financières et identifier le niveau acceptable des loyers d’un point de vue des bailleurs et de l’État avec ou sans option d’épargne ainsi que les loyers avec ou sans option d’épargne à payer par les locataires. Il faut préciser par ailleurs que la tutelle a dévoilé l’intérêt d’acteurs institutionnels dans le développement de ce programme. C’est le cas pour la CDG (Caisse de dépôt et de gestion).
L’implication des Sociétés de développement régional (SDR) est également étudiée. Concernant la durée de location proposée aux bénéficiaires, les responsables étudient plusieurs options, notamment une bail de 7 à 8 ans afin que plusieurs ménages puissent profiter de ce programme.