Financement de l’immobilier / Crédits : La guerre des taux est déclarée !

Financement de l’immobilier / Crédits : La guerre des taux est déclarée !

Depuis le début de la crise immobilière au Maroc en 2009, les banques n’en finissent pas de raboter au compte-gouttes leurs taux d’intérêt réservés aux crédits immobiliers.

Aussi, en 2008, les taux des crédits immobiliers aux particuliers se situaient entre 5,5 et 6,5% hors assurance et les meilleurs dossiers se finançant tout juste sous la barre des 5,5% hors assurance. Cependant, depuis juin 2015, grâce à la campagne agressive d’une des banques de la place qui proposait un taux fixe de 4,5% HT, les acheteurs ont pris conscience qu’il était possible d’obtenir des taux plus bas. Une tendance qui s’est précisée davantage vers fin 2015, quand un grand promoteur immobilier, décidé à relancer ses ventes dans le segment du haut standing, avait proposé un taux fixe à 3,99% hors assurance. Dans l’esprit des Marocains, cette donne avait confirmé que la baisse des taux était bien une réalité. Mieux encore, cette situation avait fait réagir plusieurs banques à capitaux étrangers présentes au Maroc. Celles-ci avaient, au dernier trimestre 2015, rivalisé d’offres agressives pour inciter le consommateur à adhérer à leur ligne de crédits immobiliers.

Les acheteurs dans l’expectative…

Les différentes offres très attractives n’ont pas provoqué de véritable effet boule-de-neige. De plus, elles n’ont pas réussi à modifier radicalement le paysage des conditions de crédits au Maroc. En effet, la plupart des grandes banques qui détiennent les parts de marché les plus importantes continuaient de proposer des taux situés aux alentours de 5,80% hors assurance. N’empêche qu’un changement d’attitude s’est opéré dans l’esprit des futurs acheteurs marocains. Nombreux d’entre eux, pour ne pas dire la grande majorité, estiment, aujourd’hui, que si certains acteurs ont réussi à proposer des taux inférieurs à 5%, les autres banques devraient à leur tour faire des efforts.

Les taux vont-ils baisser?

Plusieurs éléments plaident en faveur de la baisse des taux : en premier, la baisse des transactions immobilières qui place, désormais, les acheteurs en position de force et leur permet de prendre leur temps avant de signer un compromis de vente.
De fait, les banques n’ont aucun intérêt à conserver leurs taux actuels, puisque la conjoncture économique de notre pays, marquée par la baisse des crédits aux entreprises, place naturellement le crédit immobilier en outil numéro 1 dans le développement des portefeuilles bancaires. Ainsi, les banques se retrouvent dans une situation où la baisse de la demande devient plus que jamais problématique. Ce qui les incitera tôt ou tard à revoir leurs taux à la baisse.
Enfin, la proximité géographique et technique aidant, les Marocains commencent à comparer les taux pratiqués au Maroc avec des pays comme la France ou l’Espagne. Dans ces pays, durement frappés par la crise immobilière, les taux en vigueur restent largement moins élevés qu’au Maroc, ce qui contribue à donner le sentiment aux acquéreurs marocains qu’il reste une marge de manœuvre importante.

Sélection naturelle

Les acheteurs avertis sont convaincus qu’ils peuvent négocier davantage, jusqu’à obtenir des taux avoisinant les 4,5% HT. Ils n’hésitent pas à changer de banque pour avoir une offre plus intéressante chez le concurrent.
Ainsi, les banques les plus offensives seront celles qui, finalement, rafleront le plus de parts de marché, car les clients sont à la recherche de coûts de financements plus bas. Pire encore, les clients risquent de complètement migrer leurs comptes et leurs opérations classiques vers les banques qui leur proposeront les taux les plus intéressants. Ainsi, l’état d’esprit des acquéreurs est clair : Si la banque à laquelle ils ont été fidèles pendant de longues années ne leur donne pas le meilleur taux le jour où ils font l’achat le plus important de leur vie, alors il n’y a aucune raison pour qu’ils restent avec elle.
Après avoir résisté durant le deuxième semestre 2015, les directives de début d’année des différents sièges des grandes banques de la place sont beaucoup plus agressives, notamment chez les leaders du marché. A ce titre, les professionnels restent persuadés que le premier semestre 2016 est une période de forte concurrence entre les banques sur le crédit immobilier, ce qui induira inéluctablement une relance de l’immobilier au Maroc.

Les crédits immobiliers tiennent bon
Dans une conjoncture peu porteuse, les banquiers s’ingénient à attirer un maximum de clients en proposant la négociation des termes du contrat. En effet, selon les statistiques monétaires de Bank Al-Maghrib, la baisse générale du crédit bancaire résulte essentiellement de la diminution des facilités de trésorerie allouées aux sociétés non financières privées. De même, cette publication laisse paraître que l’encours des crédits immobiliers enregistre une faible hausse de 0,7% entre mars 2016 et la même période en 2015.

Il a atteint, à fin mars 2016, un encours de 241,342 milliards de dirhams, en hausse de seulement 1,683 milliard de dirhams, comparé à l’encours enregistré à fin mars 2015. Toutefois, ils ont été largement impactés par un ralentissement considérable des crédits aux promoteurs immobiliers dont l’encours a marqué un recul conséquent de 12% d’une année à l’autre.

Ce recul se traduit clairement par la morosité que connaît le secteur immobilier qui s’est tourné vers la commercialisation avec un ralentissement de l’investissement. En contrepartie, les crédits d’habitat maintiennent le cap avec un encours de 182,521 milliards de dirhams, en hausse de 10,068 milliards de dirhams, comparé à l’encours enregistré à fin mars 2015, ce qui équivaut à un bond conséquent de 5,8% d’une année à l’autre.

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