L’immobilier de bureau vit-il aujourd’hui une crise ? Une récente étude sur la question, réalisée par le cabinet de conseil immobilier A. Lazrak, vient atténuer cette réalité et démontrer que si l’on veut parler de crise au niveau de Casablanca, c’est bien de celle du parc obsolète qu’il s’agirait. L’immobilier de bureau, lui, connaîtrait plutôt «une mutation». Explications.
«Ce qui se passe, c’est que les entreprises mal loties déménagent vers de nouvelles offres plus intéressantes. Celles qui étaient à Aïn Sbaâ ou encore dans des zones à faible potentiel, se retrouvent aujourd’hui attirées par des offres plus adaptées à la Marina, à Anfa Place sur la corniche de Casablanca où ailleurs», explique Karim Tazi, directeur général-adjoint du cabinet. Rassurant, il indique que ces dernières années, le secteur n’a pas vécu de réelle croissance donc mais des déménagements. Quant à l’option crise, elle serait à écarter. «Comme partout dans le monde, ce marché qui était nouveau au Maroc, a connu une évolution rapide. Après une décennie de structuration, l’immobilier de bureau est à sa phase de maturité», explique-t-il.
En effet, entre 2006 et 2007, le marché, a connu une flambée de prix, conjuguée à un grand dynamisme en investissements. Les prix se sont équilibrés aujourd’hui et l’on observe des volumes de transactions modérés aussi bien en vente qu’en location. Ce constat se confirme dans le « Snapshot bureaux » du cabinet A. Lazrak. Le marché de bureaux exclusifs a cumulé en 2015 plus de 1,6 million de m2 contre 1,2 million estimés en 2011. Il s’agit là d’une augmentation de 400.000 m2, que l’on peut convertir en pas moins de 100 000 m2 de production annuelle. «Cette nouvelle offre provient pour près de 25% de la livraison des bureaux de la Marina et de Anfa Place sur la corniche de Casablanca, qui, à eux seuls, ont cumulé l’équivalent de 100.000 m2», précise l’étude.
S’agissant de la demande, le cabinet fait état d’une régression due essentiellement à la crise. Les entreprises sont plus dans une logique d’attentisme et de maîtrise de charges immobilières. En 2015, cette demande annuelle a été évaluée à 60.000 m2. «L’analyse du profil de cette demande révèle que près de 70% représente une demande de déplacement provenant de déménagements créant, par la même occasion, une vacance sur les espaces libérés». Ici se révèle une crise qu’il faut anticiper dès aujourd’hui. L’absorption de ces espaces libérés est jugée faible. Elle cède de ce fait place à un parc obsolète difficile à placer. La vacance cumulée du parc bureaux neuf avoisine les 125.000 m2, soit environ 30% du parc neuf des 5 dernières années, auquel s’ajoute la vacance grandissante du parc ancien estimée à 165.000 m2, ce qui représente 15% du parc bureaux de seconde main à Casablanca.
Pour Tazi, «durant le cycle de vie d’un immeuble, les performances changent et deviennent parfois inadaptées aux besoins des utilisateurs, on parlera donc d’obsolescence». Selon lui, c’est aujourd’hui que l’on devrait se pencher sur cette problématique. Que faire de ce parc et dans quel mesure peut-il être encore exploitable ? Faut-il le démolir ou le rafraîchir ? A ces questions, le cabinet apporte un début de réponse et estime que les stratégies de gestion de l’obsolescence doivent intégrer la dynamique de marché, l’attractivité future de l’adresse et enfin le volet technique lié à l’actif. Il préconise, entre autres, le rafraîchissement pour les immeubles de moins de 10 ans, la rénovation pour ceux de plus de 10 ans et des restructurations pouvant aller à la démolition et le changement d’usage pour des immeubles de plus de 25 ans.
