Crédit logement : Croissance soutenue

Les crédits réglementés et standardisés font place à des offres ciblées et diversifiées. Telle est, grosso modo, la grande mutation que connaît actuellement le marché de l’immobilier et de l’habitat. Un marché traditionnellement concentré entre les mains de deux établissements spécialisés, mais qui commence à se répartir entre les grandes Banques commerciales. Presque toutes les banques de la place lancent de nouveaux produits très proches les uns des autres. Le moyen utilisé pour séduire reste celui des ristournes d’intérêt et des avantages fiscaux. D’autres approches sont également prônées : l’allongement de la période d’amortissement qui peut aller jusqu’à 25 ans, la réduction des fonds propres, l’adoucissement des conditions d’éligibilité. Une étude du Centre Marocain de Conjoncture permet de saisir tous les aspects économiques liés à ce changement. A commencer par le nouveau souffle qui s’installe sur ce marché, plus concurrentiel que jamais. Aussi bien en termes de prix, de marges que de possibilités de négociations sur les taux mais aussi sur les accessoires de prêt : garanties, assurance, clauses de remboursement anticipées ou frais de dossier. De quoi marquer une rupture que d’aucuns qualifient de définitives par rapport aux pratiques d’un passé encore récent. Le financement bancaire de l’accès à la propriété est resté peu étendu. A peine 15% des logements construits chaque année. Alors que la demande de logements urbains s’élève à 110000 unités par année et qu’elle sera de l’ordre de 144000 par un en 2012. Et pour cause, les banques n’étaient pas freinées par le manque de ressources, mais plutôt par le manque de candidats à la propriété, indique l’étude, la solvabilité de l’acquéreur étant limitée par la faiblesse des revenus en regard du coût du logement. Pour accéder à un logement économique de 200000, il faut un revenu qui ne soit pas inférieur à 4800 DH. Cette aversion des banques se mesurait par la faiblesse de ces emplois dans leur portefeuille, l’absence de produits spécifiques et diversifiés, la timidité de l’action marketing et de communication sur ces financements. Dans la pratique, les Banques se limitaient à consentir des prêts logement à hauteur de 50%. La durée des prêts ne dépassait que rarement les 15ans. Quelque 75% du marché était entre les mains de deux institutions qui octroyaient des crédits ciblés. L’effervescence que connaît le secteur actuellement participe certes à l’amélioration de l’accessibilité des ménages au crédit. Mais l’efficience du système de financement du logement exige deux autres conditions: la mobilisation de ressources longues et la maîtrise du système par le contrôle des risques pris par les prêteurs. Pour ce dernier volet, deux types de risques sont visés. Le taux d’intérêt, qui provient du potentiel de variation des taux et du risque de diminution de la valeur de l’investissement surtout si les hypothèques sont à long terme, et les crédits, qui proviennent de la défaillance possible de l’emprunteur et de la possibilité que la réalisation du gage ne puisse pas couvrir le solde de l’hypothèque. Prêteurs et assureurs supportent ce risque. Les emprunteurs en supportent également une bonne partie. Le financement s’en trouve attribué davantage pour la qualité du crédit de l’emprunteur que pour la valeur du gage.