Personne dans le Royaume ne peut rester indifférent à la formidable impulsion politique que le Roi a donnée à l’occasion de son discours sur l’Initiative nationale pour le développement humain (INDH). Sa Majesté ne veut plus de cette croissance sans développement , pire encore quand celle-ci laisse sur le bord de la route des pans entiers de la population. Les gâchis, les politiques dépensières qui se contentent de panser des plaies, sans continuité, et dont les financements se perdent le plus souvent dans les sables si ce n’est dans des opérations douteuses: tout cela doit faire partie du passé. Car le risque est grand, que « la pauvreté et le marginalisation » n’offrent « des terreaux propices » au délitement social et aux extrémismes. Mais S.M. Mohammed VI ne veut pour autant tomber ni dans l’économie dirigiste ni dans le caritatif. L’État n’est pas une grosse ONG, et la société marocaine a fait le choix du marché régulé. Aussi, l’Etat se doit de prévoir, d’organiser, d’inciter. Et sur le long terme de sorte que les gouvernements successifs ne se détournent, voire ne défassent ce qui a déjà été entrepris. Les chantiers ne manquent pas. Mais s’il en est un qui réunit à lui seul toute l’ambition de l’INDH, c’est bien la lutte contre le manque de logements.
Elle répond tout à la fois à une forte demande sociale, – si rien n’est fait, ce ne sont pas moins de 2 millions de logements qui manqueront à l’appel d’ici six ans -, et à la nécessité de relancer une activité pérenne et créatrice d’emplois. Elle doit cependant s’inscrire dans le cadre défini par S.M. le Roi. A savoir à fiscalité constante.
Nous avons dans un article (ALM n°901 du 17 mai 2005) suggéré la création d’une Caisse de refinancement hypothécaire. Il s’agit grosso modo d’user des milliards de dirhams générés par les dépôts en devises des résidents marocains à l’étranger en « sécurité » dans les caisses de la Banque centrale et de les mettre au service de la construction de logements. Bien entendu, il ne s’agit pas de spolier ces travailleurs de l’argent issu le plus souvent du labeur de toute une vie. Le montage vise à permettre aux Banques commerciales d’utiliser cette liquidité. Ce qu’elles ne faisaient jusqu’à présent qu’en reculant et de façon « parcimonieuse ». Grâce à la Caisse de refinancement, les banques commerciales libérées du risque de liquidité qu’apportera cette Caisse, pourront jouer à plein le rôle naturel qui est le leur : le financement du logement via des prêts aux bénéficiaires.
Voilà une mesure simple à fiscalité constante, dont l’efficacité est optimale comme l’a montré l’expérience malaisienne en la matière, comme décrit dans la note susvisée. Sans parler du coup de fouet en termes de croissance et d’emplois qu’induirait la mise en chantier de ce vaste programme, national, régional et local, de logement. Bref, du travail et un toit pour des centaines de milliers de familles, de l’activité pour les entreprises, le développement du secteur bancaire…
Reste la question de la solvabilité des bénéficiaires. On ne peut évidemment parier sur un bouclage simple : un nouveau travailleur dans le « Bâtiment et travaux publics » finançant son nouveau logement par son nouveau salaire. C’est pourquoi, toujours dans le cadre de l’INDH, la mise en place d’une grande politique de développement des infrastructures, aéroports, routes, hôtels, et pas seulement à Marrakech, bientôt saturée.
On réfléchit comme si le magnifique littoral du pays, propre à accueillir des touristes, se limitait à Agadir , alors qu’il doit faire l’objet d’un développement national, régional ou local adapté. Ce n’est d’ailleurs que dans cette perspective que l’on pourra relever le pari des 10 millions de touristes et des centaines de milliers d’emplois qui vont avec.
Un dernier point pour finir, et rester en phase avec les objectifs concrets du programme de l’INDH. Une telle politique ne pourra faire l’impasse sur les espaces ruraux, que S.M. le Roi évoque clairement.
Au bidonville de l’espace urbain répond un habitat souvent précaire et dégradé des ruraux. Aussi, devront-ils être totalement intégrés au programme d’équipement en eau et en électricité ainsi qu’à la création de logements, quitte à ce que l’aide publique en certains cas se fasse généreuse.
Mais il sera également nécessaire de répondre à la faiblesse de la productivité agricole qui emploie encore tant de main-d’œuvre et qu’il faudra, dans la mesure du possible, et sauf à augmenter d’autant la pression sur la demande de logement urbain, la moderniser et la développer pour tenter de maintenir, sur place, un maximum de campagnards.
La manne touristique là-aussi s’avère précieuse. La demande en artisanat de ces voyageurs semble inextinguible. Il faudra organiser une production déconcentrée au cœur de la ruralité. Certes, il ne s’agit là que d’une mesure de moyen terme. Elle répond pour un temps aux conditions de l’économie nationale actuelle. Il faudra dans le laps de temps qui reste, imaginer quelles seront les activités pour le Maroc de 2020.
S.M. le Roi a montré sa Haute ambition et un chemin. Le peuple se sent écouté dans sa demande d’une vie meilleure, qui passe souvent par un toit et du travail. Il ne saurait être une fois de plus déçu. Aux décideurs politiques et économiques de ne pas rater cette formidable occasion d’enclencher cette croissance riche en développement que le Maroc tout entier attend.
Description de la Caisse de refinancements des crédits hypothécaires (CAGAMAS).
Nous avons publié dans notre n°901 du 17 mai dernier, un article de Robert Assaraf, sur « les capacités de financement du logement » en reprenant les propositions de « l’étude relative aux aspects financiers et fiscaux du financement du logement au Maroc », dite Affflm, du ministère du Logement parue en 1999. De fait, la création d’une société de refinancement hypothécaire est d’évidence la proposition-phare de l’Affflm. De quoi s’agit-t-il ? Permettre aux différents acteurs distributeurs de crédits hypothécaires et donc porteurs de ces créances de se trouver en situation de se refinancer. C’est le peu d’efficience du marché de la titrisation des créances qui appelle la création de cette caisse.
Quand un marché n’arrive pas à s’organiser tout seul, la mise en place d’acteur public ou semi-public s’impose. L’exemple de la Gagamas, la Caisse de refinancement des crédits hypothécaires de la Malaisie, créée en 1986 permet de bien saisir ce qu’est un organisme de ce type.
Voici une description complète de la caisse malaisienne, donnée par Robert Assaraf :
L’objectif qui est assigné à la Cagamas est triple : résoudre de façon durable la participation des institutions financières au financement de l’habitat ; réduire le coût du crédit ; améliorer l’accès des ménages au financement formel.
Mission de Cagamas :
– Promouvoir l’accès à la propriété en Malaisie en aidant les prêteurs primaires (les banques) à accorder davantage de prêts ;
– Fournir des liquidités au système bancaire en achetant les prêts ;
– Promouvoir le développement du marché de la dette (marché des capitaux en Malaisie).
Structure du capital :
Le gouvernement malaisien a confié à la Banque centrale de Malaisie le mandat de solliciter la participation des institutions financières au capital de Cagamas.
La Banque centrale de Malaisie possédant elle-même une participation minoritaire (20%) assure la solidité et la viabilité de cette nouvelle institution.
Les banques commerciales et les sociétés de crédit détiennent le reste du capital.
(Rappelons que pour le Maroc, il a été proposé de réserver les 100 % du capital de la Caisse à la Banque Centrale)…
Principes de refinancement :
La Cagamas achète directement les prêts des prêteurs primaires et ce contrairement à la Caisse de refinancement hypothécaire française ou les Federal Home Loan Banks américains qui ne consentent que des avances adossées au portefeuille d’hypothèques du prêteur.
Les règles mises en place pour le rachat des crédits hypothécaires sont d’autant plus strictes, que la Cagamas a une obligation de rachat, assurant ce faisant, la liquidité du marché.
Pour financer l’achat des prêts hypothécaires et fournir des liquidités aux prêteurs, Cagamas émet les catégories suivantes de titres :
• Obligations à taux fixe d’échéance de 3 à 10 ans.
• Obligations à taux variable d’échéance de 3 à 7 ans.
• bons à court terme (l’émission de ces titres assure la trésorerie entre deux émissions d’obligations).
C’est un des points importants du mécanisme. La Banque Centrale autorise les acteurs ayant utilisé le système de refinancement pour exclure les liquidités obtenues de la vente des hypothèques du calcul des réserves statutaires et du ratio de liquidités des actifs. Les prêteurs peuvent ainsi utiliser la totalité de ces ressources.
Avantages et bénéfices de l’utilisation du mécanisme de refinancement :
– Diversification des sources de fonds : les utilisateurs obtiennent des ressources de maturité allant de 3 à 10 ans. Ils profitent donc d’une base plus solide à leur activité, que leurs autres sources de fonds, et notamment des dépôts, qui sont à court terme et de nature instable.
– Accès aux liquidités : étant donné que Cagamas offre aux prêteurs l’acquisition immédiate de leurs prêts, les prêteurs ont accès quasi instantanément aux liquidités.
– Rentabilité accrue : en cédant leurs prêts, les prêteurs peuvent accroître leurs revenus en utilisant les fonds ainsi obtenus pour réaliser d’autres prêts.
– Réduction du risque de taux d’intérêts : la facilité d’achat de Cagamas donne aux prêteurs une plus grande flexibilité et des nouveaux instruments de gestion du risque de taux d’intérêt.
– Réduction : en donnant accès à du financement à moyen et long termes, Camagas réduit les contraintes d’assortir ressources et emplois.
– Source de fonds à moyen et long termes : sa cote de crédit très élevée (note de AAA), liée à la nature de ses actifs et de la participation de la Banque Centrale, permet à Camagas d’emprunter des volumes importants à moyen et long termes à un coût relativement faible. Cet avantage profite par ricochet aux prêteurs sous forme de taux d’achat Camagas très compétitifs, puis aux ménages via les taux hypothécaires offerts eux aussi plus compétitifs.
– Il y a donc réduction globale du coût du financement du logement.
– Diversification des produits hypothécaires : les modalités flexibles offertes par Camagas permettent aux prêteurs de diversifier leurs produits hypothécaires. Grâce à Camagas, l’accès au financement hypothécaire a été généralisé pour une plus large partie de la population et un coût réduit.
Fondée en 1986, Camagas a commencé ses activités en 1987 avec un personnel de 28 employés. Dès 1999, la Camagas possède un portefeuille de 400.000 prêts hypothécaires représentant environ 40% des prêts hypothécaires en vigueur en Malaisie. Entre 1986 et 2002, la valeur des prêts hypothécaires a été multipliée par 15.
Alors qu’auparavant les prêts hypothécaires en Malaisie étaient des prêts à taux flottant indexés (taux de base des banques commerciales plus une marge de 1 à 1,75%), les taux hypothécaires se situent désormais de 75 à 150 points au-dessus des taux Cagamas. Un taux préférentiel est par ailleurs imposé pour les prêts inférieurs à 100 000 MR (environ 260 000 Dh) de façon à favoriser les ménages à faible revenu.
Le refinancement des banques en liquidités par Cagamas a pris rapidement une place très importante sur le marché, contribuant fortement à la croissance du crédit hypothécaire, qui est ainsi devenu accessible à un grand nombre de ménages. Le nombre de prêts achetés par Cagamas a été en moyenne de 130 000 par an depuis près de 10 ans. Le volume d’hypotèques détenu par Cagamas représente environ 40% des prêts à l’habitat. En 2002, la Cagamas avait dans ses comptes pour 11 milliards de roupies (environ 29 Mds de dh) de prêts hypothécaires.
Activité d’émission de titres de dette :
Cagamas est devenue le principal émetteur de dette privée en Malaisie avec en moyenne annuellement une dizaine d’émissions d’obligations à taux fixe, dont la valeur oscille entre 300 et 400 millions RM.La dette émise par Camagas a obtenu la cote AAA, soit la cote la plus élevée des agences de notation. Au passif en 2002, ce sont 26 milliards de RM (62 mds de Dh) d’obligations en circulation.
Revenus d’exploitation : 192.5 millions de RM (500 millions de dh avant impôts)
Conclusion
Le système mis en place en Malaisie a rempli tous les objectifs qui lui ont été assignés. L’expérience concluante doit inspirer le Royaume qui a peu ou prou les mêmes objectifs et un environnement comparable à la Malaisie d’alors. Les importantes liquidités en place dans la Banque centrale pourraient dans un premier temps venir en face du besoin de financement de cet organisme. La faisabilité de cette caisse de refinancement hypothécaire ne pose pas de problème majeur.
Son action serait, par ailleurs, optimale avec la création en parallèle d’un système d’assurance hypothécaire. Cette configuration favorable permettrait, à coup sûr, l’utilisation des surliquidités présentes dans l’économie marocaine, tout en répondant à l’enjeu national qu’est la construction des millions de logements en souffrance au Maroc.
